【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

【サポートスタッフより】サイトリニューアルいたします。

●サイトリニューアルのお知らせ●
　Fudosan.JPの、新規不動産相談受付は、9/3（金）までとさせて頂きます。
　その後、10/15（金）　まで不動産相談は休止。
　Fudosan.JPのサイトのリニューアルの為、
　10/1（金）～10/15（金）　まで、サイト全体をクローズいたします。

　新しく生まれ変わってリフレッシュオープンいたしますので、
　暫らくお待ち下さいますよう、お願いいたします。
　2010/8/30

---

Fudosan.JP　ですが、サイトリニューアルを予定しています。
そこで、先に、ブログである

「不動産相談.com」　http://fs.emaui.info/　（毎日の新着相談）
「不動産相談インデックす」　http://fudosan.2525.net/　(過去のトラブル事例集）

のほうを、先に模様替えいたしました。

過去記事ですが、カテゴリーを調整、新しく作り変えているところです。
そのため、ＵＰされていない記事や、カテゴリーに入っていない記事があります。
随時、新調していきますので、
検索窓のほうで、キーワードを入れて、お探し頂ければと思います。

境界問題と印鑑証明について

相談内容　境界問題と印鑑証明について

兵庫・女性・４０代
自宅を売却し、マンションを購入する予定です。
引越し先も決まっているのですが、
隣接する一軒の家の印鑑証明がもらえず
このままでは買い替えが出来ません。

裏の家の主張は自宅と隣との境界線上にあるはずの塀がずれているとのことです。
我が家との境界にかんしては納得しているそうです。
法務局からは我が家との境界のみ横線でプレートをいれることで許可はおりたのですが、
それでも相手が納得しない場合買い替え出来ないとのことです。

隣接する家がどうしても実印を押さないと言い張った場合、
調停によって相手の実印を必要とせずに登記が認められると聞きました。
その場合の費用と期間はどのくらいかかるのでしょうか？
隣接する家を説得するのは難しいようです。

引越しも決まり荷造りも終わっている状態で許可がおりず、
新居を諦めるしかないのかと毎日憂鬱な日々です。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、
隣地所有者の印鑑証明が必要と言う事は、
恐らく地積更生登記による実測清算売買を行うと言う事なのでしょうか。
それにしても、境界について納得してて、
プレートを入れて法務局の許可？が下りたと言う事はどの様な許可？
なのかが不可解です。

一般的に地積更生登記には
隣地所有者の署名・実印の押印が必要とされていますが、
私の知る限り、地積更生登記には必ずしも、
隣地所有者の印鑑証明・実印の押印が必要な訳では御座いません
(できれば署名・認印の捺印は欲しい所かと思います)。
土地家屋調査士がそれなりの責任を持てば良いだけだと思うのですが、
実際には土地家屋調査士は自ら責任を負う事を避けたいと思う筈ですから、
土地家屋調査士のお尻を叩く必要があります。

方法としては、境界は確定しているみたいですから、
1、法務局の登記官に直接電話して事情を話し、
筆界特定制度の対象となるか相談する。
2、筆界特定制度よりも手っ取り早く地積更生登記が出来ないかと言ってみる。
3、登記官が出来ると判断したら、
登記官から土地家屋調査士にプレッシャーをかけて貰う。
の順番で登記官を動かせば良いと思います。
土地家屋調査士が責任を持ちさえすれば、
費用は通常通りで期間的にもすぐ出来ます。

然し、相談内容から察するに、境界についてのトラブルと言うよりは
塀がずれている事についてのトラブルの様ですから、
この点については隣地所有者との交渉により何らかの解決方法を
取らざるを得ないかとは思います。
土地家屋調査士は将来予想されるトラブルについての
責任逃れをしたいと思うのも理解できますので、
隣地所有者と塀のずれの解決について交渉されるべきでしょう。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

丁寧なアドバイスをありがとうございます。隣家…というよりも
裏のお宅で我が家とは接していない塀の問題なので、
こちらで塀をどうこうできるものでもなく困惑しています。
法務局の方は我が家との境界部分に境界を表すプレートを入れる
ということで、問題の塀に関しては直接の境界ではないので
登記を認めると言ってくれたそうです。
ただそのさいにも実印と印鑑証明は必要だとのことです。
今回頂いたアドバイスのように必ずしも必要ではないのなら、
少し希望がもてるかもしれません。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

それで有れば、実印の押印・印鑑証明は必要無いはずです。
自署と認印の押印があれば可能な筈です。
土地家屋調査士にやる様に言ってみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。
仲介業者の方からの連絡を待っている状態ですが、
正直なところ精神的な負担となっていて
涌井さんのアドバイスに励まされています。
不動産売買がこんなにも難しいものとはおもいませんでした。
明日また仲介業者の方から連絡がくることになっています。
一日も早く解決して新しい生活をスタートさせたいです。

土地の面積が登記面積より小さかった場合の建替えについて

相談内容　土地の面積が登記面積より小さかった場合の建替えについて

兵庫・男性・４０代
土地の面積のことでご相談させていただきます。
六年前に中古住宅付きの土地を購入しました。
（公簿取引でした。）
現在、建替えを検討中で、敷地測量をしていただきました。

その結果、現況測量の面積が、
登記面積よりも７０平米近く小さいことがわかりました。
（現況面積＜登記面積）

中古住宅付き土地を購入の際には、公簿面積でローンを組んでおり、
今回建替えするにあたってローンの申し込みをするのに
７０平米小さくなってしまいます。

更正登記が必要になる可能性もあり、
その費用はいくらくらいでしょうか？

また、その費用は買い主が支払う費用でしょうか？

現況面積がこれほど小さいので、
広い面積（公簿面積）の土地代を支払ったことになるのではないかと腑に落ちません。

---

□■アドバイス

私見ですが、
地積更生登記費用は、土地家屋調査士によってかなり違います。
公簿売買は実測清算無しですから、
地積更生登記費用はあくまでも購入者負担となろうかと思います。

追加です。
恐らく、今回の測量と言うのは工務店等が行ったものだと思いますが、
７０㎡と言うと約２１坪ですが、そんなに減ったのですか？
公簿面積が解からないのですが、
２００坪以上の大きな土地で有れば別ですが、
そんなに減ると言うのは、何らかの原因が有る様な気が致します。
例えば、元は山林で斜面だとか。隣地所有者が境界を追ったとか。

公図と現地の比較を取り敢えずはされてみましたか？
明らかに形状が違うとか、幅や奥行きが違う場合は、
土地家屋調査士にその原因を調べて貰った方が良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

擁壁と境界標について

相談内容　擁壁と境界標について

兵庫・男性・４０代
このたび、土地の購入を検討中のものです。
購入対象の土地は、確定測量も終わって測量図などもあります。
現地で確認したところ、境界標も埋設されているのですが、
この境界標について、疑問があります。

というのは、土地の北側には高さ6メートルほどの石積の擁壁があり、
上には一軒家が建っております。擁壁の高さからすると、
基礎が擁壁の地面部分から40cm程度、購入予定地に入り込んでいるようですが、
境界標は15cm程度のところに打ち込んであります。

業者は、法務局にも届け出ているので問題ないといっておりますが、
境界確認書のような、隣接地所有者が認めた証拠が必要ではないでしょうか？
土地が県の所有地だったそうです。
擁壁の基礎の先端が慣例では境界線だそうですが、
確定測量して境界標を打ち込み、その測量図まであれば問題ないのでしょうか？

---

□■アドバイス

私見ですが、
問題が無いと言えば無いし、有ると言えば有ると言う事になります。

貴方が納得し、手っとり早く解決する為には、
その２５センチ幅については、無料となる様な計算をして、
値引き交渉しては如何でしょうか。
例えば長さ２０ｍならば、20×0.25=5㎡で、
この5㎡分に単価をかけた分を値引きして貰えば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

借主が事後承諾で改造した場合の原状復帰と改造について

相談内容　借主が事後承諾で改造した場合の原状復帰と改造について

東京・女性・４０代
工場兼住宅を貸しています。（数年前から法定更新）
借人が事後承諾で中を改造していたのですが、
今度別の所を借りるので出て行くと言ってきました。

改造したのは、２階建て２階部分の一部で
下が薄いコンクリートだったため、
何もしないでそのまま物置状態だったところに、
無理に部屋を作ってしまったのです。
安全上そのままでは次の人には貸せないのですが、
こちらの後始末としては「原状復帰」ではなく、
安全性と法律に沿った新たな改造ということになります。

また、こういうご時世なのでいずれにしても
次の借り手が出るかどうかはあやしく
建物も鉄骨造りとはいえ40年たっています。
そしてさらに、そこは借地で、現在地主とは
土地を買い取るか借地権を売却するかという話も出ており
今の建物を維持したままかどうか自体、流動的です。

そこで質問ですが、
・借り主に対し、「新たな改造」の場合はそれに対する費用の請求は可能でしょうか
・別の建物を建てる等の理由で建物自体を壊した場合、
　もう借り主には改造の責任を問うことは出来ないでしょうか。

---

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の内容にもよりますが、基本は原状復帰です。
この原状復帰費用相当額を超えない範囲で有れば交渉可能かと思います。
相談者が建物を取り壊した後に、その費用負担を求めるのは難しいと思います。

なお、事後承諾とは言え相談者は改造を認めたと言えると思われますので、
「改造の責任を問うこと」は出来ないでしょう。
もし、責任を問うのであれば、事後承諾を求めてきた時に、
承諾せずにそれなりの交渉を行うべきだったと思います。
あくまでも原状復帰を求める事になろうかと思います。

（高原開発・涌井さん）

借家の取壊しと相続人探しについて

相談内容　借家の取壊しと相続人探しについて

埼玉・女性・４０代
当方埼玉住まいです。四国に祖父の代から貸している土地があります。
土地には賃貸者（女性）が家を建てて住んでおりましたが
高齢のため一人住まいが難しくなり関西にいる弟と同居するようになりました。
この頃より地代の支払いが滞るようになり、昨年当人が死亡いたしました。
未払地代の確保は諦めていますが現在も家が建って残っており（誰も住んでいない）、
土地の処分もできない状態です。弟によると、女性の息子が関西にいたが、
２年前に会社が倒産しそれ以来音信不通とのことです。

当方としては、出来たら相続人の了解を得たうえで家を取壊したいと思っていますが、
相続人を探し出すのはかなり難しそうです。
このような場合、法的にはどのような手続きが取れるでしょうか。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
弟に相続して貰って解決する事になろうかと思います。
弟が相続する為には、息子の失踪宣告が必要です。
失踪宣告の申し立ては、
行方不明者の住所地の家庭裁判所に対して行いますが、
弟が自分で出来ない場合は司法書士・行政書士等に相談すれば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

借地の購入申し入れと解約と新規契約について

相談内容　借地の購入申し入れと解約と新規契約について

大阪・女性・４０代
父から相続した土地について相談です。
土地を貸しに出してあり借地人が家を建てています。
この土地と隣を合わせて購入したいとの申し入れがあったと
不動産屋さんから連絡がありました。借地人のかたは売却したいらしいです。

当方は今のところお金が必要なことはなく
格段の良い条件が提示されない限り売却の考えがありません。

むしろこの機会に購入希望者のかたと新たな借地契約を結びたいのです。
ここは父の時代から契約書など無く期限も決まっておらず、
相場よりかなり安い地代は（３割～4割安）ここ10年は変わっておりません。
また当方も他に仕事がありこれに時間をさくことが出来にくい状況です。
今回の購入希望者と新法による借地契約をすることが第一希望なのですが
可能なのでしょうか？　ご教示お願いいたます。

---

□■アドバイス

現借地人が承諾すれば可能と思います。
恐らく、建物及び借地権の買い取りを行えば、
現借地人は承諾するのではないでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

売却予定地下に入っていたコンクリート基礎杭について

相談内容　売却予定地下に入っていたコンクリート基礎杭について

佐賀・男性・２０代
木造2階アパートを解体して売地として出すことになったのですが、
アパートの下にコンクリート基礎杭が入っていることが分かりました。

もし、売買となるとコンクリート基礎杭は必ず撤去しないといけないものでしょうか？
また、次に新しく建築する際は支障が出るものなんでしょうか？

撤去費用が相当かかると思いますので現時点での撤去は避けたいと思っております。
何か良い方法を教えて下さい。宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス

私見ですが、恐らく、軟弱地盤なのでしょう。
アパートの場合は撤去費用に５００万以上かかる事も想像されます。

取り敢えずは、『コンクリート基礎杭が残っています』
と言う事で売りに出される方法もあるかと思いますが、
戸建住宅用地とする場合、最近は不同沈下の責任問題も有り、
設計士・建設業者にとって地盤調査及び地盤改良は
必要不可欠となっています。
昔ならいざ知らず、最近では既存の杭は撤去し、
新規地盤改良等行う事が前提となりつつ有ります。
立地等にもよりますが、撤去費用分や地盤改良費は
値下げする必要が有ると思います。

（高原開発・涌井さん）

４３条但し書き道路の使用権の承諾料について

相談内容　４３条但し書き道路の使用権の承諾料について

兵庫・男性・７０代
４３条但し書き道路についてお教えください。
　
協定書を測量事務所さんにお願いして作成していただきました。
現在、記名捺印をいただきに関係の皆様のところにお伺いしています。
ほとんどの方からご協力をいただき、無償で捺印もいただきました。

しかし、一部の方から、使用権の承諾料の支払いを暗に求められたと
測量事務社さんから報告がありましたがどれくらい必要なのかわからないとのことでした。
　
必要であればお支払いしようと思っていますが、
費用負担その金額等を算出する根拠がわかりません。お教えください。
敷地使用承諾料？は路線価格ｘ６０％ｘ１０％くらいかかると
お知り合いの不動産屋さんからお伺いしましたがそんなにかかるものでしょうか？
６０％は借地権割合とのことです。

なにぶん高齢で知識もなく、困っております。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
その様な相場は有りませんが、
その承諾を行う事によって土地所有者が使えなくなる面積分の
土地の地代を参考とする事は出来るでしょう。

取り敢えずは、どの程度の承諾料（使用料）が欲しいのか
聞いてみては如何ですか。
その額と相談者の予定している額の間に開きが有る場合は、
交渉していくしか無いと思います。

蛇足ながら、承諾料（何度も請求される可能性有り）よりも
使用料とした方が良いと思いますし、
正式な賃貸借契約書を締結すべきとも思います。

（高原開発・涌井さん）

自宅を売却してから次の家を購入して引越する問題について

相談内容　自宅を売却してから次の家を購入して引越する問題について

北海道・女性・３０代
現在居住中の自宅をこれから売りに出す予定です。
買い手がついてからの話になってしまうのですが、
お金の受け渡しと物件の引渡し時期についてご相談です。

「残金の支払いと家の引渡しは同時に」と聞きますが、
この時期を調整することはできるのでしょうか？
今の自宅を売ったお金を、買い替える家の購入資金に当てたいと考えています。
手付金と残金をもらう間の買替え資金のための
「つなぎ融資」というのがあるのも聞きましたが、
恥ずかしながらこの不況で収入が激減してしまった個人事業主の身の上では
ローンの審査が通るはずもないので…。

できましたら、残金をいただいて→次の家の購入手続き（支払い等）をすませて→
引渡しをしたいと考えているのですが、諸々の手続きや自分の引越し等を考えると、
その間どうしても２ヶ月ほどかかってしまうと思います。
もちろん買主さんには事前に引渡し時期についての説明をして理解してもらったうえでの
「契約」という風に話を進めたいと思いますが、こういうことは可能なのでしょうか。
売主・買主の間で了承済みのことであっても、
残金をもらったまましばらく住んでいることは法に触れたりするのでしょうか？

よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

買主が納得さえすれば良いでしょう。
法に抵触する訳では御座いませんし、実際に行われております。
また、つなぎ融資は、売却物件の価値によるかと思います。
詳しい事は、物件を売却する時に依頼する業者、
もしくは新規購入物件の仲介業者にご相談してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

隣家での植木による日当たりについて

相談内容　隣家での植木による日当たりについて

熊本・女性・３０代
我が家の隣は　今　改装中です。

隣の敷地に　突然　背の高い木（2階の窓まで）が30本ほど　植えられています。
南側は　その木で　視界をさえぎられ、日当たりも悪くなります。
家から　１～２メートル先に植えられています。
１階のリビングは薄暗くなってしまいました。
２階の窓からも　木しか見えません。

このような事は　仕方のない事でしょうか？
それとも　言ってもいい事でしょうか？

どこに相談していいのかわからず
すみませんが　よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
その樹木の枝や根が相談者の敷地に張り出している場合は、
その枝や根の伐採を要求する事は可能かと思います。
（貴方が伐採するのは厳に慎むべきです）

それ以外は、民法上の制約は御座いません。
都道府県や市町村の条例については、各役所にお問い合わせ下さい。

条例等も無い場合は、直接交渉するしかないと思います。

（高原開発・涌井さん）

私道の掘削承諾書について

相談内容　私道の掘削承諾書について

神奈川・女性・４０代
私道の掘削承諾書についてお教え下さい。

宅地に接する私道を近隣8軒で共同所有することになり、
通行や掘削の承諾書を結びたいと思っています。
内容については、いろいろ調べたところ大筋分かったのですが、
承諾書の結び方がわかりません。

一般的な書式を見ると、甲乙の2者になっているので、
今回8軒で結ぶ場合は、各々が結ぶ形にするのか良いのでしょうか？
そうすると１対７の８軒分の承諾書を作成することになります。

それとも8軒が一緒にまとめて押印できるような書式があるのでしょうか？
その場合は、甲乙・・の表現はどのように表現すればよいのでしょうか？
ABCDE・・・や１２３４・・・でも良いのでしょうか？？

まとめて承諾書を作成することでなにか弊害がありますでしょうか？
お分かりの方いましたら、お教え下さい。

---

□■アドバイス

同じ内容のものを８通作成し、８軒が署名捺印するか、
(末尾等に８人が連名で署名捺印する)
もしくは、一通を作成し８人が連名で署名捺印し、
最も信頼のおける人物が所有しても良いでしょう。

協定条項内では、
甲（コウ） 乙（オツ） 丙（ヘイ） 丁（テイ） 戊（ボ）
己（キ） 庚（コウ） 辛（シン） 壬（ジン） 癸（キ）
で全員の名前を列記するのも良いでしょうし、
協定者全員は・・・と言う表記でも良いでしょう。
この辺りは好みの問題かと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ありがとうございました。連名署名することにします。

借地の買取と名義変更について

相談内容　借地の買取と名義変更について

東京・男性・５０代
実家の借地買取に関して、ご相談です。
一人暮らしをしている父の実家は、借地で、
この度、この土地を地主さんから買い取ることになりました。
金額面での折り合いはついたのですが、土地の名義について、困っています。
現在は、借地は父の名義になっていますが、高齢の為、
地主さんからの買取の際の名義を弟名義にしたいと思います。
この際に、借地権の（父から弟に）譲渡関わる何らかの費用が、かかるのでしょうか。
例えば、贈与税とか、弟が、父へ借地権料を支払う必要性等、
その他どの様なことでも、結構ですのでアドバイスお願い致します。

---

□■アドバイス

私見ですが、
基本的には、贈与と言う事になろうかと思いますが、
弟さんが住宅を建てる為の贈与の場合は、特例がございます。
下記サイトをご参照の上、地元税務署にご相談されるのが良いでしょう。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

（高原開発・涌井さん）

隣家の解体工事で壊れた家屋の損害賠償について

相談内容　隣家の解体工事で壊れた家屋の損害賠償について

山口・女性・３０代
我が家は築２年です。
先日隣家＜木造２階建て＞が解体工事を行い、その振動はすさまじいもので、
解体直後から、苦情および、工事の方法の改善を申し入れておりましたが、
改善なく、ついに基礎解体の折に我が家の家のいたるところのクロスがはげて、
階段、部屋の隅、など日に日に広がり、目に見えない家の構造的な影響が心配です。

業者は、クロスの隙間がなかった状態から、隙間ができた状態を確認しているので、
補修はするといっていますが、こちらは補修はもちろんですが、
補修箇所が数箇所という感じの補修だけして納得できる範囲ではなく、
家中かなりの広範囲でのことになるので、向こうは非を認めているのですが、
こうゆう場合、損害賠償等は請求できるのでしょうか？

向こうのハウスメーカーは補修はするもののほかのことは考えてないといっています。
また、この件とは別に塀も損傷を受けております。
こちらも補修はするといっておりますが、損害賠償に関しては、するつもりはないとのことです。
このような場合、泣き寝入りなのでしょうか？我が家としましては、再三の申し入れにもかかわらず、
改善策なく我が家に損傷を与えたのに補修のみとは納得いかず、お力お借りしたくご相談いたしました。
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、
日本の場合、欧米とは違い
損害賠償は、実損を請求することになろうかと思います。
構造的に問題が生じたのなら、この証明をすべきです。

ところで、相手は補修をすると読み取れます。
だとすれば、それが損害賠償するということになろうかと思うのですが、
『相談者の言われる損害賠償』とは、度の様なものなのでしょうか。

もし、金銭的な要求だとすれば、
補修は自分で行うので、現金として欲しいとか、相手が信用できないので、
相談者の知っている業者に積算・施工を依頼するとか、
その程度の交渉であれば、可能かとも思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様
コメントありがとうございます。
この件に関しまして、この工事の当初より振動からの被害に始まり、
塀の損傷に至るまでは経緯がありまして、故意とも受け取れる状態で、
見ているのを承知の上で壊されましたので、
感情的にも、補修だけでは納得のできない気持ちでしたので、
ご相談した次第です。
ただ、まだ続く作業に更なるトラブルが
＜また、こちらの敷地内にあるものが、作業者の不注意によって破損いたしました＞
これ以上の、家の損傷さらには家族の危険回避のために、
ハウスメーカーに申し入れしました。
法律的にも、できることはなかなか難しいとは感じております。
ハウスメーカーにこちらに迷惑のかからないような作業をしてもらうために
申し入れすることがあれば、ご助言お願いいたします。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、
通常は、養生を行うので、隣家に迷惑をかける事は、
少ないとは思いますが、業者の手落ちがあるのかも知れません。

＜また、こちらの敷地内にあるものが、
作業者の不注意によって破損いたしました＞
と言う事ですと、養生に問題があるかも知れません。
破損個所の修繕は、当然要求すべきですし、譲る必要は全く御座いません。

もし、人的被害が出る様な養生であれば、
しっかりした養生を要求すべきですし、
場合によってはしっかりした養生を行うまで
解体工事・新築工事の中止を求める事も必要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

告知義務違反と損害について

相談内容　告知義務違反と損害について

千葉・男性・３０代
買い替えのため、２年住んだマンションを売却しようとしたところ、
自分が購入した１年前に、前住民が変死（孤独死だが死因は特定できず）
していたことが判明しました。
購入時には、重要事項説明書はもちろん、
口頭でも何の説明もありませんでしたので、知らずに購入してしまいました。

これは、告知義務違反にあたりますか？

また、売却しようにも買い手が見つからず、
また、売却価格が周辺相場よりも下がってしまいました。
告知義務違反に該当する場合には、このような損害に対して、
売買契約自体を解消するとか、下落した分を請求するとか、
何か具体的に手を打つことはできるでしょうか？

よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
精神的瑕疵物件に該当する可能性も否定できませんが、
変死の原因、経過期間、所有者の変遷等、
微妙な判断が必要かと思います。

交渉では中々難しいとも思いますし、
最終的には法的判断が必要かとも思います。
弁護士にご相談されるか、行政・弁護士協会等の行っている
法律相談にいかれる事をおすすめ致します。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様
コメントありがとうございます。

お礼のお返事が遅れて申し訳ありません。
このページの存在に今日気付きました。

最寄の宅建協会の相談所では、変死の原因は特定できないものの、
経過期間が10日前後あるので、事故に該当するのではないか？
とのことでした。
所有者の変遷については、
亡くなられた前住民→その身内→不動産業者→私になりますが、
その間に居住していた人はいないです。
アドバイスに従って、次は県の法律相談に出向いてみようと思います。

大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について

相談内容　大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について

東京・女性・４０代
初めまして宜しくお願い致します。
更新二か月前の二月の末に、家賃を持参し
次回の更新のお願いをした時に更新の拒否を告げられました。
理由は田舎から出てくる若い人を住まわせたいし、
もう長くなったから・・・と曖昧な理由でした。

居続けながら交渉出来るという事を知りましたが、ヘタレでして
同じ建物で毎日嫌な思いをするのが憂鬱で新しい住まいを見つけ契約に至りました。
これから近々引越しなのですが、
こういう場合どのタイミングでどんな風に請求をすればいいのでしょうか。
新居にかかった領収書等を準備した方がいいのでしょうか。
こちらとしては、転居にかかった費用を請求したいのですが。
管理会社に仲介をお願いしようと思ってましたが、大家が更新時に手数料を払うことなく
全て自分の懐に入れていたようで仲裁をお願いするのは無理の様です。

現状
事実隣は退去を求められていないようなので生活出来ない程老朽化している事はありません。
賃貸料や更新料の遅れも一度もありません。
騒音や名迷惑行為等はしていません。
ただ、うちは大家の隣でもあり階上でもあるので歩く音がうるさいと言われたことがあります。
これは建物の構造上と古さからどうしようもない事だと思っていますが、
自費で四万強の防音のカーペットを敷いています。
基本的に余計なお金は一切出したくなく、
古くなり換気扇が壊れても自分でお願いしますという大家です。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、その様な大家ですと、
弁護士からの内容証明が有効かと思いますので、
取り敢えず行政や弁護士協会等の行っている無料法律相談へ
行かれる事をおすすめ致します。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さま
御世話になります。
早速にありがとうございます。
お礼が遅れまして申し訳ございません。
引越をしていまして今に至りました。

大家の更新拒否なのにいざ次が決まって退去予告をすれば、
その時は黙っていても退去時に一か月ルールを持ち出して、
でもその分は結構だからとそれで全て丸められそうで、
その前に区の無料相談に行こうとしたのですが
全く予約が取れず間に合いませんでした。
現に、数日前に今月いっぱいで退去しますと言っても
「あーそうですか」だけでした。

契約書は大家独自で更新手続きを始めてから変わっており、
その中に、「賃借人は、本件貸室の明渡しに際し、賃貸人に対し、
移転料その他これに類する金銭上の請求をしないものとします」
とありました。それがあり強気なのかとも考えてします。
多分敷金でも何かあると思いますので
最後まで出方を見て仰って下さいました様に相談に行って参ります。
またご報告させて頂きます。ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

一般借家契約の場合は、契約書の内容とは関係なく、
大家からの申し出による更新拒絶には、正当事由が必要です。
然し、法律に無知な大家には、何を言っても理解して頂く事は
難しいでしょうから、専門家からの内容証明を送る必要が有る
と思います。頑張って下さい。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さま
お世話になります。
ご丁寧にありがとうございます。
まだ相談に至ってないのですが経過報告です。
本日明渡しをしました。
住んだ当時から掃除の後なのかところどころ黄色みがかって
白と言うよりオフホワイトな壁でしたが、夫が喫煙者なので、
壁が汚れていると言われ全張替するので
敷金（一カ月分）は返せないし、
十数万以上かかるのでもう一カ月分「くらい」
払ってもらわなけらばとの事でした。
想像するような極端な汚れではありません。
１０年も住めばこのくらいになると思うのですが、
主観ですのでなんとも。

結局張替代金はあやふやでしたので
こっちで業者と話し合い見積もりを出してもらい
張替後に不足分を直接支払う事にしました。
１０年位居住すると償却されると聞いたことがあるのですが。

この事も含めて相談しいい方向に向かう様に頑張ります。
些細な報告で申し訳ありませんでした。
いつもありがとうございます。

---

■□相談者より

涌井さま
お世話になります。
報告です。
法律相談に行って参りましたが、出てしまってからでは請求出来ないし、
方法が思いつかないと言われました。
いい勉強になったと思うしかないと。
そういう事でした。
取り急ぎご報告まで。
度々申し訳ありません、ありがとうございます。

急な転勤で退去の場合の更新料と手数料について

相談内容　急な転勤で退去の場合の更新料と手数料について

埼玉・男性・２０代
今月末に住んでいるアパートの契約更新なのですが、
14日になり仕事の都合で勤務地が変わることになりました。

更新のつもりでいたので管理会社には言ったなかったのですが
事情を説明すると、「１ヶ月前に言ってもらってないので
更新料と手数料だけもらうことになるかも知れない」
と言われました。

余裕があれば払いますが、こちらも急な引越しなどで
予定外の出費となってしまった為、料金の用意が出来ません。

契約期間内に家を出るのに更新料を払わなければならないのでしょうか？
教えてください

---

□■アドバイス

私見ですが、
『契約期間内に家を出るのに』
ということですから、
更新料や手数料は支払う必要は無いでしょう。
請求が来ても支払わなければ良いと思いますし、
その理由は『契約期間内の退去である』ということで良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

水漏れがあるかもしれないという条件の物件の水漏れについて

相談内容　水漏れがあるかもしれないという条件の物件の水漏れについて

京都・男性・２０代
水漏れ物件についてです。
もともと、水が漏れるかもしれないという物件をかりています。
そのためわずかですが賃料も安く設定してあったみたいです。

が、引越しそうそう水漏れがあり、
数回の水漏れの末、雨漏れだということで、外壁補修してもらいました。
が、水漏れがとまりません。

工務店さんに話を聞いたところ、
どうやら上の階の部屋からの水漏れ（配管等）ではないかという見解だそうです。

が、寝たきりの方が住んでおられるらしく。
どいてもらい、床をはがして原因を調べることができないそうです。

最近になって、ほぼ毎日
バケツ0.5～1杯ほどの水がある部屋の多個所からもれています。

もともと。水漏れするかもしれないということで、多少家賃が安い物件だったのですが、
漏れるかもしれないというレベルではない状況で。
壁伝いに流れ落ちる床に広がる水をふき取る日々。

さすがに一部屋使えない状況にうんざりです。
しかも、このままなら、上の階の部屋の住人が退去するまで、
なおらないかもしれないという状況。
水漏れがあるかもしれない。という条件で借りましたが、あまりにひどすぎる。と思います。
あきらめるしかないのでしょうか？

引越し費用を大家に負担してもらえばという声も頂きましたが。
それが可能かどうか。
もし可能ならば、どこまで負担してもらえるのか。
教えてほしいです。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
住居としての目的が達成できないと言う事で、
基本は大家が修理すべきなのですが、
大家は事前の承諾を得ていると主張するのは目に見えていますので、
個人間の交渉で、引っ越し費用の負担を引き出すのは
かなり難しいと思います。

知り合いの不動産業者や弁護士を間に入れれば、
引越し費用を大家に負担してもらう事も可能だと思います。
但し、弁護士の場合は費用と比較検討する必要が有ると思います。

取り敢えずは、行政・弁護士協会等の行っている
法律無料相談に行かれては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

簡単に腐食する素材施工の瑕疵責任について

相談内容　簡単に腐食する素材施工の瑕疵責任について

三重・女性・５０代
Ｈ16年に築３年ほどの中古住宅を購入しました。
しかしH22年現在、外壁の一部が腐食し雨が入る状態で、外壁内の木も腐食しています。
先日その状態を売主に確認してもらいました。
売主は「サイディングの素材がたんに木屑圧縮されただけの物でこれでは腐食する、
他の物件ではこの素材はみたことない」というコメントです。

因みに私の家屋は分譲地内にあり、
その分譲地内の家屋全ては売主が経営する代理店が業者に依頼し施工しています。
こちらも購入時、サイディングの素材がそんなに簡単に腐食する物を使用している
とは知らず購入してしまいました。
外壁の改装を全て、私が負担するのは納得できません。
これは瑕疵責任の範疇でしょうか？

また売り主は「宅建業者」であり、外部の業者の起用を暗に禁止しています。
粗悪な素材を使った住宅をマイナス情報の開示もなく、
売った業者に改装をお願いするのも不安です。

どうぞ宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、
平成１２年４月１日以降の契約については、
基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、
雨水の浸入を防止する部分）について
１０年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が義務づけられています。

外壁からの雨水侵入は、この部分に該当するとされております。

平成１２年４月１日以降の新築住宅に該当すると思われますので、
その売主業者と従前の持ち主に交渉し、新築時の施工業者に
責任を持って修繕して頂く様にしてもらうのが良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

公道が私道扱いになり駐車場用地が削られる問題について

相談内容　公道が私道扱いになり駐車場用地が削られる問題について

愛知・男性・４０代
地元の不動産業者が造成、及び、販売を仲介する土地について
昨年１２月に手付金１０万円を支払い、購入希望を出しました。。

土地の開発許可がなかなか下りずに、ヒヤヒヤしていたのですが、
２月中旬に市の許可が下りて県に回ったとの業者からの連絡を受けて、
２月末にハウスメーカーとの建物建築契約を行いました。
この段階で土地の造成予定図面も入手しておりました。

ところが、３月始めに県の開発許可が下りると、その翌日に、地主の要望があり、
購入希望の土地の一部を隣接道（公的な道路ではなく私道の扱いとのこと）にする
との連絡があり、駐車場として考えていた土地の一部を削ることになるので、
それで良ければ契約して欲しいとのことでした。
尚、県の開発許可は隣接道を考慮しない形で許可を得ているので、
今後、変更申請を実施するらしいです。

この隣接道設置のために購入希望の土地の一部を削られた場合、
駐車スペース等に問題が生じることから、そのような変更は極力実施して欲しくないのですが。

①契約前ではあるのですが、隣接道の設置を取りやめさせることはできますでしょうか。
②隣接道の設置を取りやめさせることができない場合、土地購入希望のキャンセルも考えたいのですが、
　既にハウスメーカーとの打合せも進んでおり、建築キャンセルに伴い、
　ハウスメーカーからの損害請求が発生する可能性
（建物本体の発注はまだなので、打合せや諸手続きで発生した経費相当と推測）があります。
この費用を不動産会社、及び、隣接道の設置を急に要望し始めた地主に請求することはできますでしょうか。

---

□■アドバイス

私見ですが、
土地の契約を行う前に、建物の契約を行うのは、
通常はやってはいけない事だとは思います。

契約前ですから、基本的には難しいと思いますが、
優秀な弁護士に依頼すれば、不可能とも思いません。

弁護士費用と、貴方の実損を比較検討してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）