契約更新7ヶ月前の契約更新意思の確認
■□相談内容
先日、お部屋をお借りしている大家さんより直接手紙が届き、
７ヶ月後の契約更新の際には、今まで同様の条件内容の更新の意思がないので、
今、更新するか否かの意志を書面に捺印の上
聞かせて欲しいとの連絡をいただきました。
その理由としては、
1．契約時の不動産が倒産してしまい、新しい不動産会社へ
契約の手続きを依頼しなくてはならないため
2．入居時（'98年）と現在では、「借地借家法」が改正されたため、
本物件の契約内容見直しが必要であるため
3．親族が本物件への入居を希望しているため
以上
具体的な更新契約の条件に関しては、一切記載されておらず、
まず、こちらの意思を聞いてから、不動産屋は通さずに、
直接私たちと話をしたいとのことなのですが・・・・
これは、契約更新意思確認の正当な方法なのでしょうか？
また、「借地借家法」がどのように変わったため
賃貸契約に影響を及ぼすというのでしょうか？
よろしかったら、教えてください。お願いいたします。
□■アドバイス：１
なるほど・・・最近良くあるような話ですね・・・
業者が倒産なんてことは・・・(^_^;;？
私共も、よく使うのですが、契約の更新自体は
そんなに神経質に、ならなくていいと思います。
例えば、貸主が破綻して、その賃貸マンションなりを、買った方は、
前の売主の名前のままの、契約を受け継ぐわけですが、
気分的にいややから・・・ってだけで、契約の更新をして、
新しい契約書を作成するってこともありますし、管理会社の倒産によって、
管理会社に預けてた、契約書が、全て戻ってこず、何通か紛失してる場合・・・
このような場合、新しく契約を、更新したい旨の通知をしたりします。
ただ、なくしただのとは、実際言いにくい事ですので、法改正だのと理由をつければ、
あたりさわりないのと、実際に確か法改正がありました。
まあ、そんな大きな変更は、なかったとおもいますが・・・
なぜ、そう言うことを、（法改正を理由に入れること・・・）いうかというと、
契約の更新イコール賃上げ。。。更新料がかかる。。。等のイメージがあるため
に、あたりさわりなく通知するような、慣習がうまれてきましたから・・・
> これは、契約更新意思確認の正当な方法なのでしょうか？
正当な方法ですが、いきなり、捺印して書類送っては、
向こう側も、素人さんなんでしょうね・・・（地主で業者じゃないと思います・・・）
ただ、いちよう、更新内容を、かくにんしてから、捺印するほうがいいかもしれません。
（その通知を、みたわけじゃないですから・・・）
ただ、その通知自身、契約書じゃないので、捺印するぐらい大丈夫ですよ。
更新内容も、きもちわるければ、先に聞いてから捺印されたらいかがでしょうか？？？
私共から言わせれば、業者を間に挟んだ方が、ほんとはいいんですがね。。。
その場合、貸主の方が、金銭がかかるから、挟んでないんでしょう。
もし、後で、もめた場合、又ここで、質問してみてください。
ここには、優秀な不動産業者の集まりですから。
地域の不動産屋さんも、いてるはずですので、とびこんで、相談されてもいいと
思いますよ。今日は、夜も遅いですから、寝てるでしょうけど・・・
長くなってしまいましたので、まとめとして・・・
契約の更新としての通知の仕方は、正当なものです。
ただ、私共では、最近は、自動更新の契約書を使ってます。
更新手数料を取るのもお客様に負担ですし、結構面倒ですしね・・・
それに、正当どうのってないですから・・・
更新したかったら、通知するみたいな感じですかね・・・
あとは、更新するのは、契約内容が、どのように変わるのか、確認する。
変更内容に、嫌な部分があれば、申し入れる。
申し入れて、受け入れられなければ、出て行くとかもありですから・・・
という感じですか・・・
> また、「借地借家法」がどのように変わったため賃貸契約に影響を
> 及ぼすというのでしょうか？
借地借家法の、変更内容について、私はあまり詳しくないので・・・
ただ、契約書の雛型が、変わったって話を聞いてませんから、
そんな対したことじゃないと思います。。。ちからたらずですいません・・・
でわ、ご参考までに・・・又いつでも、質問してください・・・
（不動産のサンミ・月山さん）
□■アドバイス：２
ご相談内容を整理しますと・・・
（１）賃貸管理を依頼していた会社が倒産したので
管理会社の変更が必要
（２）借地借家法が改正されたので見直しが必要
（３）親族が使いたい事情もある
と、読み取れますが宜しかったでしょうか？
（１）はその事が
賃借人（フルタさん）との間で交した契約の中味（家賃等の条件）に
影響を与える筋の話ではありません。大家さんが新不動産管理会社さんに払う、
管理代行手数料が高くなったとしても、それは
大家さんと不動産屋さんとの間で解決すべき問題ですので。
（２）は主張が正当ではありません。契約更新の際は、旧借地借家法が適用され
ますので、今までと何ら変りません。大家さんが新借地借家法で契約したくても、
それは更新契約上ＮＧとなっております。
よって、大家さんの本音は（３）ではないか？ と感じます。
相談者さんとしての今後の対応ですが・・・
今後も賃貸契約更新を希望されるのであれば、
「上記（１）（２）は正当な主張では無いので、今まで通りの更新を希望する」
という旨を通知すれば宜しいのではないでしょうか？
（３）については、要するに出て行って欲しい!! との話になりますのでそれに
対する補償条件次第でご判断されたら宜しいと思います。
（藤原浩行さん）
□■アドバイス：３
藤原さんの返答の通りだと思います。
唯、疑問なのは文面からだと、条件変更を飲み込まないと、
親族が入りたいので出て行って欲しい。と取れることです。
実は、旧借地借家法でも、退去の正当事由として親族が使いたい。
と言う事は一番認められる理由ではあるのです。
だとしたら、条件変更を承諾した場合は更新して良いよっていうのは、
おかしな言い分になっちゃうと思うのですが？
> 具体的な更新契約の条件に関しては、一切記載されておらず、
> まず、こちらの意思を聞いてから、不動産屋は通さずに、
> 直接私たちと話をしたいとのことなのですが・・・・
大家の真意が今一理解できませんね。
このまま、返答しないのはまずいですし、
契約時の不動産屋が倒産したので、困りますね。
とりあえず、大家さんの条件や言い分を聞いてみる必要が有ります。
特に、本当に親族が使う必要があるかどうかは重要だと思います。
大家さんの条件が値上げである場合は、
この不景気なデフレの時代に逆行するもので、
到底受け入れる必要は無いと思います。
本当に親族が使う必要がある場合は新しい住居と引越し費用等を
大家さんに負担して頂くように交渉して下さい。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より、その後
月山様、藤原様、涌井様、ご指導ありがとうございます。
> だとしたら、条件変更を承諾した場合は更新して良いよっていうのは、
>おかしな言い分になっちゃうと思うのですが？
実は、現在お借りしている所は、もともと大屋さんが娘さんと住むように
二世帯住宅として造られたものらしいのですが、事情があって、
二世帯とも賃貸することになったようなのです。
それで今回、その両世帯の借主に同じ通知が送られたようで
（大屋さんからの手紙にその旨が書かれてあった）、私が察するに、
どちらか一世帯出て行けば、どちらか一世帯は賃上げの上更新して欲しい・・・
ということではないのかと思います。あくまでも推測ですが・・・・。
お手紙と一緒に菓子折りまで付いてきたので、恐らく「出て行って欲しい」といのが、
一番の本音ではないのかとは思いますが・・・・。
とりあえず、先方の条件を確認してみます。
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