【Fudosan.JP】不動産相談「ファミリーマンションを貸したいのですが」

ファミリーマンションを貸したいのですが

■□相談内容　

このたび、諸般の事情により親世帯と同居することになり、
現在住んでいるファミリーマンション（２ＬＤＫ＋Ｓ）を貸そうと思います。
　　
そこで、不動産業者に仲介を依頼しようと思いますが、
１社のみ(専任媒介)が良いか、何社か(一般媒介)依頼した方が良いのか、判りません。

どの会社も専任にしてほしくて１社のみの方が良いようなことを言いますが
よく理解できません。何社か依頼した方が、入居者が早く見つかるような
気がしますが、いかがでしょうか？

ちなみに、１２月中旬に引っ越しますが、引っ越す前に
不動産業者が入居者募集活動ができるのでしょうか？　
早くから、募集した方が良いということでしょうか？　
よきアドバイスをお願いします。

□■アドバイス：１

業者は専任物件を優先して客付けすると思います。
当然、専任物件はそれなりの責任がありますので、
同等の条件の物件であれば、専任物件を優先します。
唯し、選ぶのはお客様ですから、マンションの状態や立地や
その他の条件が良ければ、専任でも、一般でも変わらないかも知れません。

１社にお願いするのと、数社にお願いするのは、あまり違いは無いと思います。
今は、情報誌等に物件を出す場合が多いのと、
レインズと言う業者用のデーターベースが有りまして、
業者間に物件の情報が流れますので、１社にお願いすれば、
その物件は、ほとんどの不動産業者には情報として伝わります。

業者を選ぶ場合ですが、不動産の専門業者で、
特に賃貸物件を得意とする業者を選べば、特に問題は無いと思います。
出来ればマンションの有る駅に近い店舗の業者や、
　(探す人は駅に近い店舗から寄るのが一般的だと思います)
来客用の駐車場が有る業者が良いと思います。
お客様が立ち寄り易い店舗の業者が良いと思います。

　　> 引っ越す前に不動産業者が入居者募集活動ができるのでしょうか？
可能ですし、賃貸アパート等では、事前の募集は良く行われています。
この点については、依頼する業者さんと相談して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
もうひとつご相談をお願いしたいのですが、
仲介業者より、管理契約について聞かれています。
下記のような状況では、管理契約をするか否か迷っています。

　　1.基本的に、家賃の入金チェックについては、銀行通帳で自分でも可能
　　2.付帯設備の故障窓口、駐車場契約等の管理組合とのやり取りは、
　　　テナントと直接やり取りしたくない
　　　(自分はサラリーマンなので、迅速に対応できない)

1.は問題ないとしても、家賃滞納の対策として保険等があるのですか？
家賃保証を含めた管理契約をすると管理料が割高になり、考えてしまいます。
また、2.の管理だけだと、管理料無料で実施している業者もあるので
今は、2.の管理を無料で行ってもらえる業者にも依頼しようと思っていますが
良きアドバイスをお願いします。

□■アドバイス：２

家賃保証の保険と言うのは、私は聞いた事が有りません。
　　(どこかにあるかも知れませんね)
基本的に保証人がいるのですから、金銭トラブル等がおきたときは、
保証人に支払って頂きます。
管理委託契約をしても、しなくても、家賃のトラブルについては、
お客を紹介した業者は、ある程度の回収の責任を負うのが普通だと思います。
本人と連絡が取れなくても、保証人に連絡して支払って頂くようにするのが
普通だと思います。

借り上げの場合は家賃保証をする場合も有りますが、一般的に言って、
管理委託契約は、家賃を保証すると言う事では無いと思います。
物件の管理等をする為の契約です。通常は媒介契約と同時に締結し、
　　　●会計業務(家賃の集金、督促、月次決算報告)
　　　●運営業務(苦情相談、巡回、補修、契約違反者への対応)
　　　●清掃設備管理(掃除、保守管理)
　　　●更新業務(条件、契約、家賃等の改定、などに伴う更新業務)
　　　●解約受け渡し業務(確認、助言、清掃、敷金精算、空室管理)
などについて契約します。

但し、これらは専任媒介契約を締結すると、ほとんど無料で行われると思います。
　(労務報酬としての管理料を頂いても違反では有りません)
但し、駐車場とかアパート全体の管理契約をした場合には、
家賃の集金に関して、労務報酬を頂く場合もあると思います。

賃貸マンション全体の管理をするのならともかく、１部屋だけで有れば、
家賃回収の管理契約をするほどの事は無いと思うのですが？

これらの点については、業者によく確認して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
上記管理内容で、迷っているのは、
運営業務(とくに苦情処理)については業者に管理を依頼しようか、どうかです。
テナントの人と直接やり取りしたくないので管理を任せた
（というより窓口になってもらうだけで良いのですが）
ほうが楽ですが、管理料がもったいないような気がしますが、
いかがでしょうか？

□■アドバイス：３

苦情の受付程度なら、管理委託契約を締結しなくても、
専任媒介契約を締結すれば、(場合によっては一般媒介でも)
ほとんどの業者は無料でやってくれると思います。
実際に業者さんと良く打ち合わせしてみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

何回もご回答いただきありがとうございます。
いままでご教授いただいた点をもとに、まずは業者と打ち合わせてみよう
と思います。今後、不明点等が出てきましたら、またご相談をお願いします。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓