公庫金利適応住宅か否か
■□相談内容
先日4月20日に、建売一戸建（未完成）購入の契約をいたしました。
引渡しは6月28日です。
早速ですが、まずお聞きしたいことは、
重説で「購入物件が公庫の基準金利適応住宅であるか否か」
の説明はしなくても構わないのか？ということです。
契約前に物件を視察した際、
資金計画として仲介業者は銀行のみの案を提示して参りましたが、
こちらの意向として
ある程度の金額は金利を固定しておきたいというのがありましたので、
公庫との併用も考慮に入れた計画表を提示させました。
この時提示された公庫の金利は「基準金利2.75%（当時）」でした。
契約日（4月20日）、契約書に判を押す前に重説を受けた際、
公庫への申請書類は表紙のみであり、
申請内容については不明でしたので、提示を求めたのですが、
「すぐには出ない。後日提出する」とのことでした。
そこで、もう一度、資金計画を書かせました。
この時、提示された公庫の金利は「基準金利2.7%（当時）」でした。
5月初頭、提示を求めていた申請書類が届き説明を受けましたが、
「バリアフリー住宅では申請していないが、現物はそうなっているので安心しろ」
「断熱仕様では申請していないが、現物はそうなっているので安心しろ」
との説明のみで、金利に関する説明はこの時もありませんでした。
そして、昨日（6月10日）になって
「基準金利で説明を行いましたが、適応されず2.8%となります」
と仲介業者からの連絡があり、あまりに突然のことで怒り心頭、
家に呼びつけました。その際、再度説明を求めると、
「勘違いでした。やっぱり2.7%です」との回答がありました。
この間、上の質問にあげた内容に関する説明は一切ありませんでした。
そして本日、不信に思い、公庫のHPで金利確認すると、
6月6日より「基準金利2.6%」「一般2.7%」となっており、
どうも昨日「やっぱり・・」と言った金利は後者のようなのです。
そして、5月初頭に受け取った書類を見直して初めて、
その書類の書式・意味するところに気づきました。（遅すぎるのですが・・）
すぐさま仲介業者に連絡し確認したところ、
「今、連絡をもらうまで公庫の金利が変わったことは知らなかった」
「そして、基準金利適応住宅では”ない”とは知らなかった。」
挙句、
「当初の計画どおり2.7%なのだから、不利益は被っていないはず。」
「基準金利が適応されるとは一言も言っていない。」
との返事がありました。
家そのものは、バリアフリー”っぽい”、
またペアガラス等が入っており省エネ仕様”っぽい”のですが。
（基準金利適応住宅として申請されていないのでなんとも・・・）
これらの経緯から、
虚偽の事実を伝えられたということにはならないでしょうか？
できることなら、不利な条件無しに
契約解除も念頭に対応策をご教授いただきたいのですが・・
長々と乱文失礼いたしました。よきアドバイスよろしくお願いいたします。
□■アドバイス:１
こんにちは 涌井と申します。
取り合えず、要点のみの返答とさせて頂きます。
重要事項の説明書で未完成物件の場合に、
公庫の金利適応住宅であるかどうかを説明する必要はありません。
但し、融資の斡旋については業者が行うかどうか、
行う場合は融資する金融機関と金額、金利を説明する必要があります。
また、業者が融資斡旋する場合は、
融資が受けられない場合は契約解除できる期間を明記する必要があります。
さて、相談者様の場合ですが、
融資の斡旋の説明のところに公庫の説明や金利は記入されていましたか？
また、資金計画書には公庫の基準金利適応と明記され、
基準金利２．７％と明記されていたのでしょうか？
実際の問題として、
苦情処理等でも実害が有ったかどうかが大きな問題になります。
例えば、融資の斡旋が受けられなかった為、
期限内に残金の支払いができなくなってしまった。
と言う場合であれば、期限内であれば当然契約は解除できます。
口頭に於ける説明のみであり、特に実害が発生していない場合は、
かなり面倒になる可能性が有るかも知れません。
あくまで相談者さんの言い分だけであり、業者の言い分を聞く必要が出てきます。
重要事項の説明書や契約書に、公庫の基準金利適応を受けられなかった場合は、
契約を解除すると言う特約条項等が明記されていれば、
はっきりしているのですけれども。
大事な事項については契約時に必ず契約書に明記してもらうべきです。
言った言わないと言う問題は何とも返答のしようが有りません。
口頭の場合において、虚偽の事実かどうかは
実際の民事訴訟裁判の時に裁判官が判断する問題であると思います。
感情的にならず、
冷静に自分に有利な証拠集めをする事が大事だと思います。
今後の交渉の時はテープ等に録音をし
業者に不備が有った旨の発言を録音しておきましょう。
業者が約束を破ったと認めた発言が録音できれば有利になりますよね。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：２
経緯を読ませて頂いて感じた事は、相談者さんを担当されている営業マンは、
ひょっとすると建売公庫を取り扱った事が無いか？
１、２度程度しか経験の無い初心者では？ と、思います。
そこで、本件を解決する方針ですが・・・
（質問１）
重要事項で基準金利が使えるかどうか？
の説明がなされなかった事を理由に契約解除出来るか？
（答え１）
難しいと思われます。
ただし、重要事項には借入をする際「金融機関」「金利」「期間」等を
明記する項目がありますので、そこに焦点となっている
公庫の基準金利がうたってあれば話は別ですが・・・
（解決方針）
今回の件、物件自体は気に入っているのですよね!? だからこそ
ご契約されたのですよね。であるならば、
契約解除の方向でお考えになるより
十分な説明をしてくれなかった仲介会社に対して、
損失分の損害賠償を求めてみては如何でしょうか？
具体的には金利差0.1％で起る、
本来支払わなくて済んだはずの余分な支払額を算出し、
その額を損害賠償額名目で仲介手数料額と相殺するよう
要求されてみては如何でしょうか？ 筋は通っている要求だと思いますが・・・
（藤原浩行さん）
■□相談者より
⇒涌井様
早速のレスポンスありがとうございます。
> 重要事項の説明書で未完成物件の場合に、
> 公庫の金利適応住宅であるかどうかを説明する必要はありません。
なるほどわかりました。
斡旋は業者が行いました。斡旋手数料として10万円を前払いしております。
融資特約期間は、6月10日で、10日現在銀行融資の決定は降りておりまして
公庫の融資決定を待っている状態です。特約期間を20日に延長する
という話に10日の時点でなっております。
> 融資の斡旋の説明のところに公庫の説明や金利は記入されていましたか？
答えは「いいえ」です。契約前から公庫の利用は
告げていたにもかかわらず銀行融資のみの記載でした。
説明を求めたところ、「予定」ということなので変更は可能であり、
契約後も十分な検討は行えるとの説明を受けました。
> また、資金計画書には公庫の基準金利適応と明記され、
> 基準金利２．７％と明記されていたのでしょうか？
これについても「いいえ」です。
全部で3枚の計画書がありますが、金利の欄に「2．7%」とかかれているだけです。
ただ、うち2枚についてはFAXにより取り寄せたもので、送付状に
『「公庫一般＋Bkローン」「公庫一般＋割増融資＋Bkローン」をお送りします。』
と明記されておりました。
こう見ると、
・一般金利の適応と知っていて、基準金利を書き込んだ
・送付状を書き間違えた
のどちらか2点があげられると思います。
この点についても、問い合わせてみたいと思います。
残りの1枚については業者の店内で、店長が雑誌「住宅情報」を紐解き
掲載されている金利を書き込んだものです。
> 感情的にならず、冷静に自分に有利な証拠集めをする事が大事だと思います。
わかりました。適切なアドバイスありがとうございます。
落ち着いて、対応していきたいと思います。
10日に呼びつけた際に録音は試みたのですが、レコーダーの位置が悪かったのと、
傍で子供が遊んでいたので、失敗に終わっております・・
⇒藤原様 ありがとうございます。
> 経緯を読ませて頂いて感じた事は、
十分考えられると思います。。というよりも、全て銀行任せ
にしてきているようでして何も知らないと言った方が正しいかもしれません。
銀行ローンの金利優遇などその他サービスについて、私が調べ上げ業者に教え、
あわてて業者が銀行に確認すると言った経緯が何度もありました。
> （答え１）
涌井様への返信にも書きましたが、重要事項の説明書には
銀行ローンのみが記載されていまして、公庫に関する記載がありません。
やはり、お二人がおっしゃるように、難しいようですね・・・
> （解決方針）
ありがとうございます。
一度落ち着いて、ご提案いただいた内容を要求してみることにします。
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