借地の建替えについて
■□相談内容
借地での建替え（木造からＲＣ造）を考えています。
更新料（更地価格の３％）の他に承諾料として、
更地価格の１０％を提示してきました。相場はどうなのでしょうか？
又、新地代として、固定資産税の５倍（旧地代の1.5倍）を提示されました。
これも相場なのでしょうか？
他に、購入の選択肢もあるのですが、
路線価１１２万円／坪に対して１５０万円／坪だと言われました。
路線価の効力みたいなものは、どれくらいあるのでしょうか？
以上、よろしくお願いします
□■アドバイス：１
あくまで、私個人の考え方である事を最初にお断り致します。
また、借地権(建物の所有を目的とする他人の土地の利用権)には、
地上権と土地賃借権が有りますが、お尋ねの権利は土地賃借権だとして、
今現在の建物は木造だと理解しておきます。
まず、借地権の存続期間ですが、
平成４年７月３１日以前から借りている場合は
２０年以上になります。(それ以降に借りた土地は３０年以上になります)
契約期間の終了は、期間の満了による場合、
若しくは満了前でも建物の朽廃等により消滅します。
一般に契約の更新と言われるものは、この契約期間が満了した後に
借地契約を更新する事を指します。
実際問題として、旧借地借家法の対象になる建物を登記し保有する方が、
建物を建て替えると言うのは、あまり聞いた事がありません。
と言いますのも、
借地権設定者＝土地所有者に正当事由の有る場合を除き、
今現在の建物を登記して持って居る限りは、
借地人は契約の更新を請求でき、土地の所有者に
返す必要がないからです。尚、地上権を設定してある場合は、
殆ど所有権と同じ権利を持っている事になります。
私の知る限り、借地の対象土地を借地人が買い受ける場合は、
相場の６～７割位の値段で買うのが普通だと思います。
また、路線価(公示価格ではないですよね？)は、
今現在は相場に近くなり、路線価～路線価÷０．８位が相場だと思います
(その地方により差はあると思います)。
つまり、普通は購入する場合は路線価が１１２万円だと、
１１２万×０．６≒６７万
１１２万÷０．８×０．７＝９８万
で、６７万～９８万の間になるのが普通です。
但し、これらは
相続人等の土地所有者が売りたいと言う場合が殆どであると思います。
借地人は普通は、借地を自分から買いたいとは言わないと思うのですが？
建物を建て替えると言う事は、有利な権利を捨てて、
新たな借地契約を締結すると言う事になります。土地所有者にとっては、
かなり有利に条件交渉が出来る事になります。然しながら、土地所有者が
建て替えを許して下さる事自体が非常に珍しいことで、私は経験が有りません。
実際の手順としては、更新とはならず
新規の借地契約を締結すると言う事になると思います。
最近では、借地契約には
普通借地権と定期借地権(一般と建物譲渡特約付)が有ります。
それぞれ、借地料や一時金は契約内容により変わりますので、
お尋ねの借地料が高いかどうかは一概に言えません。
唯、建物の建て替えを認めて、
普通借地契約を新たにして下さる土地所有者の方は、
かなり理解の有る方か、建物を解体して一度建物の抹消登記をすれば
借地契約は消滅する事を知らないのではないでしょうか？
ちょっとびっくりしていると言うのが本音です。
お尋ねの一時金や賃料が高いか安いかは、
相談者さんの考え方次第だと思うのですが？
私は、正直言いまして
この業界に入ってから普通借地契約は仲介締結した事がありません。
大抵は建物を地主さんが建てる場合が多くなり、
借地の場合は定期借地権の契約になっています。
この様なお答えしか出来なくてすみません。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：２
追加します。裁判の判例による承諾料をまとめたサイトを見つけました。
参考にして下さい。尚、あくまで参考ですので、
地域、居住権、生計上の重要度等、様々な条件により変わるようです。
http://www.sumairu.co.jp/houqa.htm
（※RTJサポートチーム注：
上記は「平和商事『住まいる』」さん
http://www.sumairu.co.jp/ による情報です）
このサイトを見て頂いて、そこに、
相談者さんの居住権や、商売をなさっているのでしたら、
その生活に占める程度や重要度等、の要因を考慮して交渉して下さい。
購入の場合も同様に一概に言えません。
６～７割りと言うのは、私の地元の相場ですので、
地域や居住権、その他様々な要因で変わります。
唯、弁護士依頼や裁判の前に
地主が建て替えを承諾するのは、珍しいと思いますし、
住居以外の用途になると裁判になると長期化する場合が多い様です。
できれば弁護士さんに相談するのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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