個人経営から会社所有へ
■□相談内容
個人で賃貸マンションを経営しています。
自宅も賃貸物件内にあります。建物のみを所有する会社を設立して
個人経営から会社組織にしたいと考えています。
現在、借入金残高と建物の減価償却残額がほぼ同額です。
●個人が会社に建物を売る事になるのですか？金額は？
●借入金を引き継ぐという事で売買額はゼロになりませんか？
●個人に譲渡所得税のかからない特例があると聞きましたが？
●会社所有になると個人の賃貸契約と賃貸料が発生すると思うので、
自宅部分は、個人所有に出来ますか？
●できる限り費用のかからない方法は？
●相続も気掛かりです。
□■アドバイス：
最初にお断りしますが、税務的な事は
本来は会計事務所や税務署に相談した方が良いと思います。
但し、今回の相談で私の解る範囲でお答えしますが、
詳しい確認は会計事務所に相談して下さい。
> ●個人が会社に建物を売る事になるのですか？金額は？
当然、相場で売買する事になります。
> ●借入金を引き継ぐという事で売買額はゼロになりませんか？
ならないと思います。あくまでも売買です。
> ●個人に譲渡所得税のかからない特例があると聞きましたが？
多分、居住用資産の売却の事や買換え特例の事だと思うのですが、
あくまでも居住用資産の場合が対象であり、
事業用資産の場合は買換えの特例が有るだけだと思います。
> ●会社所有になると個人の賃貸契約と賃貸料が発生すると思うので、
> 自宅部分は、個人所有に出来ますか？
これは、可能だと思います。
> ●できる限り費用のかからない方法は？
ちょっと、解りません。有効な節税対策は思いつきません。
> ●相続も気掛かりです。
相続に関しては、会社所有にすると、その会社の持ち株の評価によると思います。
つまり、今は会社の資産状況に応じて株価を評価している様です。
どの程度の資産を会社に移すかによって変わると思います。
ところで、個人所有から会社所有に変える目的は何ですか？
個人所有でも、青色申告で対応出来る以上の家賃収入が有ると言う事でしょうか？
例えば個人事業税の負担が大きいのでしょうか？
それとも、相続税対策ですか？
★一般的に、結婚して２０年以上経過している場合に、
居住用資産の贈与税の特例(配偶者控除２０００＋１００万)を利用して、
住居を奥様の名義にする程度の事は良く行われています。
★その他に買換えの特例がいくつか有りますが、
質問の内容には当てはまらないと思われます。
★それどころか、今は重課が係りませんが所有期間によっては、
法人の場合は、重課が課せられる事になる可能性も有りますので、
注意して下さいね。
★建物の売却の場合は消費税の対象になる場合もあります。
その点も、注意して下さい。
（高原開発・涌井さん）
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