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■□相談内容　

賃貸物件に関する問い合わせです。父親が、アパートを貸しています。
今度、その建屋に私たち夫婦が住むことになり改装をすることになりました。
そこに住んでいる方との契約期間が2003年 4月までとなっていたため、
1月早々に、申し訳ないが契約更新はしない旨の文書を
手渡しして話をさせてもらいました。

その時は、了解していただけ事が済んでいると思っていたのですが、
昨日、滞納（2か月分）していた家賃を持ってきてくれた際に、
　『契約更新をしない場合の連絡は最低6ヶ月前で、
　　それを超えての連絡の場合は
　　借り主の引越し代金を負担する必要がある』
と話していきました。

契約書上、更新に関しての記述事項は無いのですが、
そういった責務が貸し主側にあるのでしょうか？
一応、物件の斡旋等をお願いしている不動産屋に確認したところ
慣例としてあるだけでそういった責務は無いとのお話でした。
勉強不足で申し訳ありませんが、真偽のほどはどうなのかご教授をお願いいたします。

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□■アドバイス

慣例では有りません。
対象となる契約によって変わりますが、
(旧借地借家法か新借地借家法の対象になるのか)
特に、旧借地借家法の対象になる契約の場合には、
借家人はかなり保護されています。

賃貸借期間を決めてあっても、借地借家法では、
　「貸主から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、
　　正当な事由がなければならない」（借地借家法第28条）
と規定しており、これに反する特約は、賃借人に不利なものとして無効となります。
ただし、定期借家契約の場合は、契約期間の満了により
正当事由を考慮することなく契約が終了します。

立退料を支払うことにより「正当事由」の不足を補うことができると
法律上明らかにされましたが、立退料だけ払うことでは、正当事由になりません。
判例では、賃借人や貸主が建物の使用を必要とする事情など、
広範囲にさまざまな事情を考慮して判断していますので、
「立退料の提供の有無」もその一要素と考えるべきです。
貸主側に有利な事情が相当程度認められるけれども、なお正当事由がある
とまではいえないような場合には、立退料などの申出が考慮されます。

期間を定めた賃貸借契約の場合は、
期間が終了する1年前から半年前までの間に貸主に対して
「期間後は貸しません」という通知をし、契約更新を拒絶することができます。
貸主側に更新を拒絶する正当事由が必要です。
貴方の場合はご自分が住むので正当事由になる可能性は有ると思います。

貴方の場合、借家人の家賃滞納があったようですが、契約書上で、
家賃滞納の場合の解除についての条項はどのようになっているのでしょうか？　
２ケ月の滞納で解約になると言う契約も結構あると思います。
（高原開発・涌井さん）

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