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■□相談内容

貸し主の仲介手数料についてお尋ねします。
所有するマンションの住人が退出したので、
前回と同じ不動産屋さんに仲介をお願いしました。
幸い、入居希望者が見つかり、ホっとしました。
ところが、その不動産屋さんから
　「今回はかなり動いた
　（＝お客さん捜しに頑張った）から、
　　礼金はこちら（＝不動産屋さん）でもらいたい」と言われました。
要するに、
「貸し主が受け取るはずの礼金は、仲介手数料として不動産屋さんに払ってくれ」
ということです。
入居希望者が少ない現状では、むげに断りにくいのが正直な心境です。
でも、事前に何の約束も無いまま、入居希望者見つかってから急に
仲介手数料を要求されるのは、好感がもてません。
なしくずしで、こちらの立場が弱くなり、何でも言いなりになる恐れを感じます。
世間では、こんなものなのでしょうか？御教示いただけましたら幸甚です。
よろしくお願いします。なお、私は不動産には全くの素人です。
この不動産屋さんに初めて仲介を依頼した時には
「仲介手数料は借り主から戴くので、貸し主からは戴きません」
と言われて「そうだったのか」と初めて知ったほどです。

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□■アドバイス：１

> 貸し主の仲介手数料についてお尋ねします。
ですが、最初に決めておられなかったんでしょうか？？？
普通は、仲介を頼む時点で、バックなんぼ、広告料なんぼって、
きめておくものなんですが。。。
今の時代、入居者様をいれてもらわなあかんので、
確かに貸主の立場が悪くなってきてるのが現状ですが・・・
礼金をそっくりそのまま渡す必要は無いと思いあます。
最初に、そう言う約束をしていないので・・・当社では、こうしてます。
最近では、部屋付けしてもらわないといけませんから、
広告料としてバック２ヶ月（家賃２か月分）にしたり、多いところでは、
３ヶ月にしてるところもあります。
ただ、礼金全部なんて、はっきりいって、聞いたことが無いので・・・
ただ、全く無い話でもないみたいですが・・・
礼金を全部渡してしもたら、次ぎ出られたときの、
リフォーム代も出ないじゃないですか・・・
ですから、仲介業者さんとの相談ですね。
それに、管理会社等は、つけてないんですか？？？
管理料は、若干かかりますが、その方が、そう言う交渉をしてくれるでしょうから、
貸主さんにとってらくだと思いますよ。
最近では、格安で管理してくれるところもありますし、ご参考までに・・・
（不動産のサンミ・月山さん）

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□■アドバイス：２

月山さんの発言が非常に興味深く思いましたので、横レスさせてください。
業法上、貸し手、借り手双方の手数料の合計額は
賃料の一ヶ月を超えてはならないというのが大前提です…が、
そういった事情から、歯に物が詰まったような説明をする業界団体関係業者とか、
果ては、知ってるくせに”そんなトンデモナイ業者がいるの？”
なんてのたまうヤカラまでいる始末！月山さんの発言はその点、痛快です。
商品に競争力がなければ、競争力をつけるのがあたりまえ、
常識的な流通の原則です。宅建業法はその辺が非常識だということです。
家主が正確に情報を把握して値決めするべきですが、そのひとつを困難にしているのです。
具体的に”いくら”と人に尋ねるには、難しすぎるというのが結論かと思います。
お坊さんのお布施とは違いますので、ご自分の持ち物の商品力を把握する
（近隣の同程度の物件の賃貸条件やバックの有無）のが早道かと思います。
その上で、話してわからない相手なら問題ありです。
ちなみに、札幌での、賃貸事情（ローカルルール？）を付け加えておきます。
いわゆるバックのある物件は、７０％くらいだといわれています。
礼金の慣習がないので、”礼金あり”だけで入居希望者が半分になる可能性もあります。
仲介料が半分とか、無料とかを、かならずしも顧客は喜ばない土壌があるように思います。
（気前良く、転ばぬ先のつえ？）
契約期間内解約は、敷金同額の違約金の取り決めというのがあります。
入れ替わりのときに畳の表替えは、やりません。
（札幌の山下さん）

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□■アドバイス：３

一応、業法の法定手数料について説明しますね。

　　★賃貸の媒介に関する報酬の額。
　　　　　賃貸物件の家賃、地代の１ケ月分の金額以内。
　　★賃貸の代理に関する報酬の額。
　　　　　賃貸物件の家賃、地代の１ケ月分の金額以内。
　　★権利金の授受が有る場合の特例
　　　　　権利金(返還されないもの)の授受が有る場合、
　　　　　その権利金は売買金額とみなし売買の仲介手数料と同等です。
　　★その他
　　　　○依頼者の依頼による広告の料金に相当する金額は報酬とは別に受領できる。
　　　　○依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査に要する費用は
　　　　　報酬とは別に受領できる。(通達)
　　　　○その他、依頼者の特別の依頼により行い、事前に依頼者の承諾があるもの
　　　　　は報酬とは別途受領できる。(通達)
　　　　○取引が不成立でも、宿泊代・交通費等の実費は、依頼者が依頼した場合は
　　　　　請求できる。(県土木部長あて回答)

意外と法定手数料より受け取れるものがありますね。
でも依頼者の事前の了解が必要と言う事になっています。

さて、私の地元の長野県の北信地方では、賃貸人から管理料として１ケ月＋消費税。
賃借人から仲介手数料として１ケ月＋消費税を頂いているのが普通ですね。
広告宣伝費は、特別の依頼が無い限り業者が管理料の範囲で自主的に行っています。
確かに、賃貸業務は地方によって慣習が違うので地元の慣習を調べてみては如何でしょうか？
法的にどうこう言っても、結構慣習ってあるので
一言で「そりゃ、請求しすぎでしょう」と言いずらいのが実情です。
（高原開発・涌井さん）

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