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■□相談内容　

２世帯住宅を建てて6年ほど経つのですが、諸事情があり
２階の部分を売却できるのかどうかお聞きしたいのですが？
間取りとしては、1階2階まったく別々で外階段で出入りという、
まったくのマンションタイプです。
土地等に関しましては全て親の持ち物です。
よろしくお願い致します。

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□■アドバイス：１

不動産である以上、何らかの方法での売却は可能なのですが、
問題になりそうな事柄を挙げてみます。

　（１）表示登記の件
　　　　　建物は１階と２階とを区分登記してますでしょうか？　
　　　　　していれば問題ありませんが、してないなら区分登記が必要と思われます。
　　　　　又、構造によってはそれすら出来ない場合も有り得ます。

　（２）土地の件
　　　　　土地に関しては一部売却するのでしょうか？　そのままですか？　
　　　　　建物だけを売却すると法定地上権が発生するので、
　　　　　いざご自身の土地を売却したい場合に困ると思われます。

　（３）抵当権の件
　　　　　建物に抵当権は設定されているのでしょうか？　
　　　　　いるとすると金融機関に諸事情を説明し、
　　　　　協力してくれるか確認する必要があると思われます。

　（４）融資の件
　　　　　新たな買主はローンを組むつもりなのでしょうか？　そうだとすると、
　　　　　やはり融資対象となり得るのか？　確認する必要があると思われます。

特にご相談文から直感するに（２）が一番気になりますね。
（藤原浩行さん）

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□■アドバイス：２

涌井と申します。藤原さんの言われている通りだと思います。
ところで、２階を購入したい方がいて、手続きの確認をしたいのでしょうか？

まだ、購入予定者も決まっていない状態だとすれば、
私の個人的意見を言いますと、
２階部分だけ賃貸にしたら如何かなァと思います。
それか、土地建物を全部売却して、
逆に一階部分だけ家賃を支払って貴方が借りる。

このどちらかの方が、不動産業者も相談に乗りやすいと思います。
一般住宅の２階部分だけ売却したいと言うのは、
実際には厳しい依頼になると思います。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：３

２階部分が完全に１階部分と独立した建物で
２階部分への出入りは独自の入り口と玄関があるようであれば、
建物区分登記ができると思います。
土地については、建物区分登記と共に敷地権を割り振り区分建物とします。
当然、１階部分も区分建物となります。
しかる後に２階部分のみを売却し、所有権の移転をすればよいと思います。

現在の建物に抵当権等が設定されているようであれば、金融機関と相談の上、
売却時点で２階部分の抵当権の抹消承諾書を提出してもらい、
買い主に所有権移転登記をすればよいと思います。

いずれにしても、区分登記をするにつき土地家屋調査士、
売却に関して不動産業者へ相談することをお勧めします。
（八雲産業・山田さん）

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□■アドバイス：４

現にある１棟の建物の一部を分割して一方を売却することになりますので、
実務的にクリアしなければならない問題点があります。

　１）建物について
　　　　建物を分割した後、それぞれに独立して成立していることが必要です。
　　　　具体的には玄関、トイレ、居室等があり、他の部分と明確に
　　　　分離出来ることが要件になります。ご相談の内容を見させていただいた限り、
　　　　特に問題はないのではと思います。
　　　　上記に問題がなければ、建物を区分登記することになります。
　　　　１棟の建物ですが、それぞれの専有部分と共用部分とに
　　　　登記し直す必要があります。

　２）土地について
　　　　現在の建物は、おそらく一つの土地上に経っているものと思われます。
　　　　建物は土地（借地を含む）と分離して存在しえませんので、
　　　　建物を分割する場合には、土地の権利が必ず建物と付随するよう
　　　　敷地権の登記を行うことが必要になります。

　３）ローンについて
　　　　実務的な話になりますが、分割した後の住戸を購入する場合に
　　　　現金で買われるお客さんであれば問題ありませんが、
　　　　ローンを使われるお客さんの場合にはローンが問題になります。
　　　　今回のケースはかなり特殊なケースと思われますので、
　　　　金融機関によっては融資を断られるケースも考えられます。
　　　　その分、売り手さんにとっては、購入者が限られることになります。

以上、実務面の問題点はクリアすることが可能です。

但し、実際にはかなり稀なケースであり、２階部分のみ賃貸した方がいいのでは、
という涌井さんのアイデアが現実的なように思います。
いずれにしても、信用できる不動産屋さんに直接ご相談されることがお奨めします。
（三菱地所・寺島和幸さん）

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