【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

■□相談内容　

抵当権がついたままの土地を購入予定。
土地代金支払い時に、抵当権の解除を行うということは、
土地の売買ではよくあることなのでしょうか？
その不動産屋が万が一破産して、
こちらに火の粉が降りかかるということもありえるのでしょうか？

□■アドバイス：１

ご相談内容を推測しますとこんな状況でしょうか？

　　（１）手付金を支払う時点では土地に抵当権がついている
　　（２）業者は残金時に抵当権を解除すると言っている
　　（３）それってホント？

上記の通りであるとするならば通常よくある事です。
売主が個人であれ法人であれ、キャッシュで買わない限り
抵当権がつくケースが多いです。それを売る場合、
売主は売買代金の一部でお金を返し抵当権をはずしてもらうので、
上記（１）の時点では抵当権付の売買となります。
なので売買代金以内の抵当権額ならば、あまり心配は無いと思います。

気をつけなければならない点は・・・

　　（４）売買代金を大幅に上回る額の抵当権がある
　　（５）キャッシュで購入予定
　　（６）手付金の額が高額（売買代金の２０％超）

等の場合です。

抵当権付で契約したとしても、残金を支払わなければ
大きな損害を蒙る事は避けられますが、抵当権があろうと無かろうと
業者さんが倒産してしまうと手付金の返還が怪しくなるからです。
（藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

藤原さんの仰るとおり、良く有ることです。
仲介物件の場合は特に抵当権がついている場合がほとんどです。
業者が売主の場合でも、抵当権のついている場合があります。

抵当権の抹消には、当然残債の支払いが必要です。
土地の売却代金で残債の返済をする場合が殆どですから、
契約時には抵当権がついたままになる場合が多いのです。

通常は残金の支払い時(引渡し時)に同時に抵当権の抹消登記を行います。
抵当権の抹消登記には、下記のような書類が必要になります。
　　　・登記申請書
　　　・抵当権設定時の登記済証（抵当権設定契約書）
　　　・抵当権解除証書
　　　　（これが「原因証書」になります。ない場合は、
　　　　　「申請書副本」というものを作成します）
　　　・資格証明書
　　　・委任状

通常は不動産業者が、
司法書士、売主、買主、金融機関等と連絡を取って、
所有権移転に必要な書類と抵当権抹消に必要な書類を準備します。

不動産業者が倒産した場合ですが、契約書を締結して、
手附金を納めてあれば、媒介の場合は、不動産業者は直接の権利関係には
係わり合いが無いはずですから、売主や金融機関、司法書士と連絡を取れば、
大抵の場合は、抵当権の抹消や所有権移転は行われるはずです。

又、不動産業者が売主の場合であっても、大抵の場合、
抵当権を設定してあるのは、金融機関のはずですから、
金融機関と相談すれば、残金の入金によって
抵当権の抹消や所有権の移転には応じていただけると思います。
　　(銀行等以外の○○商事のような抵当権のある場合は要注意です)
共担に入っていて、売買金額よりも抵当権の金額の多い場合でも、
銀行等であれば、部分解除に応じてくれると思います。

但し、倒産がわかった時点で、業者団体の無料相談等に早く相談して下さい。
　　(保証協会の順位保全の為です)
手附金の保証制度がありますので(下記ＵＲＬをご参照下さい)

　　（社）沖縄県宅地建物取引業協会さん
　　　 http://www.oki-takken.or.jp/ 内の以下のページ
　　　　 http://www.oki-takken.or.jp/gyoumuannai/zentakuho.htm
　　（社）全日本不動産協会・不動産保証協会さん
　　　 http://tokyo.zennichi.or.jp/ 内の以下のページ
　　　　 http://tokyo.zennichi.or.jp/ftetuke.html
　　
貴方の取引先の不動産業者の所属団体を必ず確認してください。

ご心配なのは、良く解りますが、
その不動産業者(売主)をある程度信用しないと、
殆どの不動産の取引は出来なくなってしまうのが、実情だと思います。
（高原開発・涌井さん）