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■□相談内容　

父名義の土地に1階は父、2階は私の区分所有住宅を建てました。
2階部分の建築資金を銀行より私が借り入れ、
父が連帯保証人、土地建物共抵当に入っています。
私は保険代理店で、自宅前に10坪ほどの事務所を建築したいと思ってます。
この場合、事務所用地は登記的に住居部分と区分する必要があるのでしょうか？
区分が必要な場合、銀行対応上のなんらかの問題がありますでしょうか？
土地の用途は「第一種住居地域」建蔽率・容積率の問題はないのですが・・。
よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス

個人的な意見なので参考までにしておいてくださいね。
基本的に土地の名義人と建物名義人が違うと、
一括して競売にかけられない等の状況が起きますね。

その場合個々の区分建物部分は売却される事は可能です。
敷地権が設定されているため、建物と分離が無理ですから
共有持ち分として敷地権割合い分けてると思います。
その敷地内に別の建物を建てる訳ですから、不動産価値的には一括競売出来ない
等の問題のある物件という事になりますね。スムーズに取引出来ない物件
と言うことになると思われます。

売る予定など処分の事などどうでもいいとなれば、建築基準法内で
好きに建てれば良いと思います。事務所部分の土地を自分の名義に分割して、
土地建物共自己名義の方が借入れもしやすくなるんじゃ無いかと思いますね。
あくまでも最終決断は専門家等の人と相談してくださいね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□相談者より

金城様、アドバイス誠にありがとうございます。
なるほど「競売時の価値」という考え方はまったく思ってもみませんでした。
私どもとして「売却する」ことは無いと思うのですが、
抵当権者たる銀行サイドとしてそう捉えることが考えられるかー・・・。
おっしゃられますように、少しコストを掛けてでも
専門家に相談しつつ検討したいと思います。
その他諸々悩みながらこの掲示板にたどりつきましたが、大変参考になりました。
本当にありがとうございます。
管理者の方へも含めて御礼申し上げます。

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