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相談内容　

はじめまして。家の売却のタイミングについて
相談させていただきます。よろしくお願いいたします。

2000年12月に、結婚を機に3,700万円で新築一戸建を購入しました。
購入当初は永住するつもりでいたのですが、最近になって現在住んでいる家を売却し、
主人の実家を二世帯住宅に建て替えて、そちらで主人の両親と同居をしよう
という話が出てきました。

ご相談内容は以下の3点です。

　　1.現在、2,400万円の銀行ローンが残っています。住宅ローン控除で、
1年に約10万円の還付金があり、控除期間があと12年残っているのですが、
　　　自宅を売却した場合は、やはり控除対象外になってしまうのでしょうか。
　　　例えば、銀行ローンはそのままにして、自宅を売却したお金で
　　　主人の実家の建て直しというのは不可でしょうか。

　　2.一戸建ては、やはり築浅のうちに売却した方が良いのでしょうか。
　　　素人考えですが、3年・5年・10年の区切りで、物件の大幅な値崩れが
　　　あるように思っています。査定の際に、築年数がどのぐらい考慮されるかを
　　　参考までに教えてください。

　　3.同居の時期については急いでいるわけではないのですが、
　　　いずれ売却するのであれば、築浅のうちが良いのでは、と考えているのと、
　　　今夏生まれる一人目の子供に転校はさせたくない
　　　（主人の実家と新居は近所ですが校区が違います）と考えているため、
　　　同居するのなら子供が就学する6年後以内か、子供が高校に進学する15年後
　　（子供は二人欲しいので、下の子が生まれたらさらに＋α年後）が良いと思っています。
　　　いずれにしても、数百万円の損失になると思いますが、どのようなタイミング
　　　で自宅の売却・同居をすれば、損失を少なくできるか、アドバイスをお願いいたします。

なお、現在住んでいる新居に主人の両親が移住するつもりはないようです
（今住んでいる主人の実家は離れたくないとのこと）。
以上、お忙しいところ恐縮ですが、アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

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□■アドバイス

　　1.について
　　　住宅ローン控除はその住宅に住まなくなったら受けられません。
　　　住宅ローンはお住まいの住宅（土地建物）を担保に融資を致します。
　　　従って、自宅を売却して住宅ローンを残す事は不可能です。
　　　住宅ローンの残債より売却価格が低い場合、
　　　自己資金で不足分を足して返済します。

　　2.について
　　　建物の評価は減価償却と同じ考えで、年々低くなっていきます。
　　　建物の構造や仕様、メンテナンス状況によって評価が異なります。
　　　区切りと言う点では、建物のメンテナンスが必要な時期が来ると
　　　それにかかる費用を考慮して低くなる事もあります。
　　　また、税金が安くなる条件に建築経過年数がございますので、
　　　一般の住宅で建築後20年を超えると特に低くなるようです。

　　3.について
　　　建物の価格は年々下がっていきます。土地については何とも言えませんが、
　　　上昇する確率は非常に低いと思われます。
　　　少しでも早く売却する方が損は少ないでしょう。

土地建物の売却による損得よりも、ご家族のライフプランを考える事が重要です。
お子さんが大きくなればなるほど、教育費などの支出は増えていきます。
ご主人の完済年齢制限による住宅ローンの借入可能期間はどんどん短くなります。
ご高齢になると、ご健康状態によっては住宅ローンの借入が出来なくなるかもしれません。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

香川様、早速、丁寧なご対応をいただきありがとうございます。
ご回答内容をもとに、主人と相談して今後のことを決めたいと思います。
本当にありがとうございました。

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