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相談内容　

教えてください。中古マンションの購入を検討しているのですが、
登記簿謄本を見ると、売主Aは共有者となっており、
共有者B（法人）の持分には根抵当権が設定されています。
これは一体どういう意味なのでしょうか？
（共有になっているのは、駐車場の敷地部分で、
　居住部分は単独の所有者になっています）

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□■アドバイス

質問の内容が不明瞭なため、皆さんお答えが出来ないのでしょう。
登記簿謄本をよくご覧いただき、再度質問して頂ければ幸いです。

　　　・建物の所有者は　売主Aさんだけですか？
　　　・土地はどう登記されていますが？
　　　　今回の場合は共有持分となっているようですが…。
　　　　　共有持分として
　　　　　敷地権として
　　　・駐車場の敷地部分と有りますが、建物の敷地と
　　　　駐車場とは別々に登記されているのでしょうか？
　　　・共有者B（法人）は今回の売主（共有者）ですか？

　　以上が解ればしっかりとお答えが出来ると思います。

とは言え、折角ですので一般的なお答えを致します。マンションの敷地
（所有権の場合）は建物の所有者（区分所有者）の共有となります。
従って、区分所有者が法人である事もあります。
区分所有者が個人の場合は住宅ローンの借入により抵当権の設定が有ったり、
法人の場合は営業上の借入があり根抵当権の設定が有る事もあります。
抵当権や根抵当権が設定されている事は特別な事ではありません。

貴方が買おうとしている売主さんの土地の持分について
抵当権や根抵当権が設定されている場合は、
それらが抹消できるかどうか確認する必要があります。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
建物の敷地の所有者は売主Aのみです。
駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、
法人Ｂの持分に対して根抵当権が設定されています。
法人Bは売主Aとは全く関係がありません。

　　　所有権保存（所有者：最初の所有者）
　　　　↓
　　　所有権一部移転（共有者：法人B）⇒この部分に根抵当権設定
　　　　↓
　　　最初の所有者の持分全部移転（共有者：売主A）

という状態です。
質問内容が不明瞭で申し訳ありませんでした。ご回答いただければ幸いです。

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□■アドバイス：２

共有者で有れば、その方の持分に抵当権が設定されていることも有ります。
同じマンションの購入者が住宅ローンを利用されれば、
共有持分には当然抵当権が設定されます。
相談者さんが住宅ローンをご利用になりこのマンションを購入されれば、
共有持分に抵当権が設定されます。
別の方が、相談者さんの持分に抵当権が設定されているのを
心配されるのと一緒です。特に問題はございません。

　　　解説******************
　　　　根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権(住宅ローン等)を
　　　　担保するのに対して、設定行為により定められた
　　　　一定の範囲に属した不特定債権（取引に伴う債権など）を
　　　　極度額の限度で担保する抵当権です。

　　　**********************
（アットホーム・香川文人さん）

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□■アドバイス：３

お話を伺っていて、腑に落ちない部分があります。
そのマンションは何年に完成していますか？

　　> 建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
　　
昭和58年より新しければ、マンションの敷地部分は敷地権として登記され、
敷地部分の登記簿はなくなります。
それ以前で、敷地部分が共有持分登記されているのであれば、
AさんBさんどころではなく、共有者（マンション持ち主）全員の名前が出てくるはずです。
そこから想像するに、土地は敷地権登記であり、駐車場部分も
区分所有権の対象となる売買、または専用使用権の売買ではないかと思っています。

もし、共有持分登記で間違っていないようであれば、
別に「区分所有建物」の謄本があるはずですので、そちらの名義もご確認ください。

　　> 駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、

この駐車場についてですが、売買の対象になっているのですよね？
法人Bは持分をどうするのか（売るのか放棄するのか）、
根抵当権は抹消できるのかを、売主に確認しては如何でしょうか？

それとも既に確認済みで、売主とは無関係といっているのでしょうか？
内容が漠然としているので、想像で回答しておりますがご容赦ください。
このことにつき、仲介業者はなんと説明しているのでしょうか？

（集住企画・中村孝司さん）

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