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相談内容　

一戸建ての購入に関してまったく無知な人間です。よろしくお願い致します。
来年春に急きょ引っ越すことになってしまい、
賃貸物件もなかなか良いものが見つからず
（今までは実家で住んでいたのと
　一時期賃貸マンションに住んでいた経験しかありません）、
それで中古の一戸建てはどうか、とはじめて考え始めました。

具体的な話をしますと、現在、中古物件（昭和50年築）の1,300万円の物件を…
と考えています。頭金はどう見積もってもその時期でやっと200万程度しか
用意できません。その中で手続きにかかる諸費用も出さないといけないことになります。

素人考えですが、
　　　●この中古物件を購入して住み、何年かあとに
　　　　取り壊して新たに立て直すことはできないか
と思い、
　　　●今回の購入で借り入れをし（1,300万の物件に対して頭金200万）、
　　　　建て替え時にまた新たに2,000万ほどのローンが組めれば
と思いました。

それが可能であるとしたら、
　　　1.今回の購入で（建て替えを前提とした場合に）気を付けるべき点は何か
　　　2.その時に新たにかかる諸手続はどういったものがあるのか
　　　3.固定資産税とはどのくらい払うものなのか
　　　　（まったく想像もできないので…）
などなど、今自分で分かっているだけで上記の疑問があります。

もしそれ以外にも「気を付けろ！」という思わぬ落とし穴があれば、
どなたかご指導ください。

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□■アドバイス

建て替えが可能かどうかは、管轄の役所（建築課など）で確認できます。
建て替え時の2,000万円の金額がどういう根拠か解りませんが、
借入が可能かどうかは貴方の返済能力と信用力、そして金融機関の判断です。
　　※一般的には3年以上の勤続年数と返済が可能な所得が必要です。

不動産の購入には、仲介手数料（仲介の場合）、登記費用、借入費用、
収入印紙代などが必要です。
建て替えには建て替え時の仮住まい費用（賃貸物件の場合）と
引越代が余分に必要です。
固定資産税課税額は、物件の所有者以外は解りません。
物件を紹介してくれた不動産会社にお聞き下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。

　　> 建て替えが可能かどうかは、管轄の役所（建築課など）で確認できます。
　　
そうなんですか。そういうこともまったく分からなかったので、
管轄の役所へ問い合わせてみればいいんですね。

建て替え時のローンに関しては、基本的には私たちの返済能力の問題であって、
特に法的に厳しい規定があるということではない、という意味に
受け取りましたが、そういうことであれば多少安心しました。
とりあえずは、主人は一応大手企業と呼べる会社でずっと勤務していて、
特に高給取りではありませんが、年齢からすると特に所得が少ない
というわけではないので、このまままっとうに生活していれば、
頑張り次第で借り入れが可能ということですね。

登記費用などは多少頭にあったものの、仲介手数料も
すっぽり頭から抜けてしまっていたので（お恥ずかしい話です）、参考になりました。
また、安易に建て替え…と思っても、建て替え時の仮住まい費用と
引っ越し代も確かに安いものではないので、、
もし購入するとすればそういったことをふまえて準備していきたいと思います。

固定資産税も、不動産会社へ問い合わせれば良いんですね。
どういった基準で支払うものなのか
（車の税金のような単純な基準があるのかと思っていました）
分からなかったので、助かりました。

香川さま、まずはとっかかるところが少し分かってありがたいです。
ありがとうございます。

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