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相談内容　

先日土地を購入するのに不動産契約をしたのですが、
不動産屋さんに支払う媒介手数料は3％＋6万と決まってるのですか？　
値引きはしてもらえないのでしょうか？

その土地は最初別のハウジングメーカーさんが販売してて、
私はその時に自分でその場所を通りかかって知り、そのハウジングメーカーさんと
契約まではいってなかったのですが、間取りプラン等の話は何度かしてました。

それから4ヶ月ぐらい音沙汰がなく、他にも土地を探してたら、
たまたま他の不動産屋さんが同じ土地を言ってきました。
そこは知ってて今検討中と言ったら、不動産屋さんが、
「そのハウジングメーカーさんとは先輩後輩の仲で、この土地の話がきたんだけど、
　そちらで建てると坪単価が高いけど、うちで扱ってる工務店でやると
　坪単価も安いし、自分達の好きなハウジングメーカーで建てる事もできます」
とおっしゃって下さいました。
私としては自分の好きなハウジングメーカーがあったので、予算と検討して
自分で決めれるし、元のハウジングメーカーさんとも先輩後輩の仲で
こちらの事も全て話しをしてると言ってたので信用して契約をしました。

ですが、結局不動産屋さんが扱う工務店さんが
元のハウジングメーカーさんから一旦、
私が希望する土地とその横の土地を購入して、
工務店さんから土地を買う形になってしまい、
そちらの工務店さんで建てるという条件付になってしまいました。

なんだかちょっと変なからくりをされたような気がします。
私が元のハウジングメーカーさんに色々不動産屋さんの事とかを聞いたり、
状況を聞いたりしてればよかったのですが、
不動産屋さんも悪い人じゃなさそうに思えたし、
あまり疑うような事をするといやらしいかなとも思いまして…。

元々自分で探してきた物件ですし、元のハウジングメーカーさんで
購入してればたぶん媒介手数料はいらなかったと思うのですが、
この場合媒介手数料はどうなりますか？
ちなみにこれから家を建てると建物に対しても媒介手数料はいるのですか？

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□■アドバイス

不動産を売買した時に仲介業者に支払う仲介手数料は、
売買代金が400万円を超えた場合3％＋6万円（税別）が
仲介手数料の上限（限度額）になります。
従って、仲介に要した期間や仕事量などで仲介手数料額について
仲介業者と話し合いのうえ、決めます。仲介業者とよく話し合ってください。

建物の建築をする契約は請負契約となり、売買契約ではありませんので
仲介手数料は必要ありません。

いきさつが書かれていないのでよく解りませんが、元々仲介で
建築条件が無い土地が建築条件付きになり、さらにその工務店が買い取り高くなった
（当然余分な費用がかかっています）土地を買うのは、疑問に思います。
信頼関係があり、ご納得されているのでしたらそれはそれて良いのですが…。

もし、不審な点がありましたら、都道府県の住宅課にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

お返事ありがとうございます。手数料は不動産屋さんと話し合いで決めれるとの事ですが、
土地の契約時に不動産屋さんから「媒介手数料のお支払い約定書」というものに
住所・氏名・印鑑を書かされました。まだ話し合いはできるでしょうか？
支払いの方はまだです。以前にその不動産屋さんから、
「手数料の額は法律で決められてる額です」とだけ一度聞きましたが、
約定書にサインする時は大した説明もありませんでした。

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□■アドバイス：２

前回も書きましたが、法律で決められているのは仲介手数料の上限です。

約定書が何か解りませんが、仲介手数料は媒介契約を元に支払います。
極端に言えば媒介契約が仲介手数料を支払う根拠になります。
媒介契約の締結時に記載された仲介手数料の金額を承諾のうえ
署名押印されたら、その金額を支払う事になります。

媒介契約の締結時に契約内容の説明が義務づけられていますので
説明を受けていらっしゃると思われます。
ただし、手数料の上限の事は書いてありませんので、その時に手数料について
質問や交渉をしない限りそのまま署名されているのが現状と思われます。

不動産会社にとっては、最初から仲介手数料を減額する理由はありませんので、
お客様が自ら交渉しない限り安くなりません。

例えば、家電品などを買う場合、色々な店を回って価格を調査したり、
カタログをもらって詳細を検討されると思います。

不動産は高額な商品ですので、家電品以上の慎重な物件の調査や
関連の法律を勉強するなどの努力も必要です。
税金の控除も税務署がこれだけ安くなるので申告しなさいとは言ってくれません。
控除を受けるためには自らが勉強し税務署へ申告する必要があります。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

詳しくご説明いただきありがとうございます。
手数料については自分で探してきた土地という経緯もあるので、
約定書にサインはしましたが、交渉してみたいと思います。
建築条件は少々疑問に思えるので、市の相談所で聞いてみたいと思います。
また分からない点がありましたら教えて頂けますでしょうか。
お忙しい中お返事ありがとうございました。

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