【Fudosan.JP】不動産相談「家を売ろうと思っているんですが．．．」

家を売ろうと思っているんですが．．．

相談内容　

ローンの返済が厳しくなってきたので、築6年になる今の家を
売ろうと思っています。ローンは2,450万残ってます。
家を売る手順がよくわかっていないのですが、まず、
売る際にローンを借りている銀行になんて言えばいいのでしょうか？
また、実際に不動産に査定してもらって、ローンの金額よりも
高く売れればいいのですが、低かった場合、足りない分は
一括で銀行に支払わなければならないのでしょうか？
あと、参考までに土地、建物の名義って変更可能なんですか？　
費用ってかかるのですか？　
また、ローンの保証人についても変更できますか？
教えてください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

⇒以下をご参考ください。

　　■売却の流れ
　　　　査定（複数社に査定依頼します）
　　　　　↓
　　　　売却の決断と価格の決定
　　　　　↓
　　　　媒介契約（専任・一般）
　　　　　↓
　　　　営業活動
　　　　　↓
　　　　売買契約締結
　　　　　↓
　　　　銀行に住宅ローン一括返済の連絡
　　　　　↓
　　　　引っ越し
　　　　　↓
　　　　引渡・残金精算・住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消

　　■注意事項
　　　・住宅ローンの残債より売買代金が低い時は、足らない金額を
　　　　ご自身で補填しなければなりません。

　　　・売買契約を締結したら金融機関に売却の旨と
　　　　住宅ローン一括返済の連絡をします。

　　　・次の買主さんが住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの融資承認が
　　　　下りて売買契約の無条件解除の心配が無くなってから連絡します。

　　■名義変更について
　　　・名義変更は可能ですが、住宅ローンの抵当権が設定されている場合、
　　　　金融機関への手続き（承諾）などが必要です。
　　　　詳細は金銭消費貸借契約書をご確認下さい。

　　　・名義変更とは、所有権を移転する事です。
　　　　登録免許税と司法書士への報酬や実費が必要です。

　　■保証人の変更について
　　　・現保証人が保証人としての資格を有しなくなった場合、
　　　　又は金融機関が認めるやむを得ない事由が有れば、
　　　　金融機関の基準に基づき保証人の変更が可能です。
　　　・保証協会の保証を得て住宅ローンの融資を受けた場合は不可能です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、大変詳しく教えて頂き、ありがとうございます。
非常に役に立ちました。これを参考に検討してみようと思います。
また分からない事がありましたら、教えて頂きます様、宜しくお願いします。

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