名義人が違う場合の建替え及び資金について
相談内容
家の建て替え（もしくは買い替え）を考えていますが、
家の名義などに問題があり、どのような手順で
事を進めていくのがいいのかよくわかりません。
現在の家は兄の名義で購入及び銀行から資金を借り入れました
（現在の借り入れ残は300万円程）。実際に返済をしているのは母で、
3年ほど前から同居しだした私が払っています。
できれば、借入れ残金とともに家の建替え資金を併せて私の名義で
借入れをできればと考えていますが、そのようなことは可能でしょうか？
□■アドバイス
失礼ながら敬称略でご返事致します。
建物は登記名義人が兄ですので、売却するには兄が当事者になるか
又は貴方が兄から建物を取得して売却する必要があります。
※取得するとは、建物を売買したり贈与してもらうなど。
※贈与の場合、贈与税が発生する場合があります。
住宅ローンですが、建物を売却するにせよ解体するにせよ、
残った住宅ローンを一括で返済しないと抵当権の抹消が出来ません。
※抵当権が抹消できないと新しく住宅ローンを借りる事も売却も出来ません。
建物の建て替えなどで、現在支払っている住宅ローンの残債を含めて
貸してくれる方法がありますが、それは建て替え資金の住宅ローン申込者の
住宅ローンが残っている場合に限ります。
※原則として他人の住宅ローンの肩代わりはしてくれません。
土地の名義の事が書いてありませんが、土地の名義も兄の場合、
建て替えの際に、現在の住宅ローンを一括返済し、土地を借りて建築する事になります。
土地にも抵当権の設定が必要になり、土地所有者（兄）は担保提供者になります。
土地の名義が母で有れば母が担保提供者となります。
※民間金融機関の融資には土地の担保提供が必要です。
＝考えられる手順＝
建て替える場合は、住宅ローンを一括で返済し、建物を取り壊します。
土地を借地にして担保提供をしてもらい建物を新築します。
※建物の名義を変更するにも登記代など費用が必要ですので、
建て替える場合は建物を名義変更せず解体します。
売却する場合は、土地と兄の名義のままの建物を売却し、売却資金で
住宅ローンを一括返済します。残りのお金（一部かも知れませんが）を
頭金にして次の住宅を購入します。
※土地が母名義の場合。兄名義の場合は売却代金全てが兄のものになります。
※残った売却代金をどう分けるかは事前に相談しておく必要があります。
※代金の分割の際は贈与税がかからないよう、事前に税理士にご相談下さい。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
返信ありがとうございました。大変参考になりました。
ちなみに、土地の名義も兄なのですが、担保提供してもらうのに
なにかしら金銭的な事が絡んでくるのでしょうか？（賃借料など）
兄はただ単に名義を貸してくれているだけで土地も家も
自分の物にするつもりはないとのことです。宜しくお願いします。
□■アドバイス：２
金銭的な事は土地の使用料を払うか払わないかです。
無償で借りる場合は使用貸借、賃料を払う場合は賃貸借となり、
契約書を交わしておく事をお薦め致します。
担保提供時には、所有者の署名と実印の捺印、印鑑証明が必要になります。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
香川さんの意見を参考に家族で話し合い、進めていこうと思います。
どうもありがとうございました。
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