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相談内容　

昨年、21坪の土地を購入して、現在建築計画中です。12月着工予定なのですが、
着工前に土地を調査したところ、土地の中央に大きなコンクリートの塊が
埋没している事が発覚し、撤去費用で100万円かかるという結果が出てしまいました。
　　
土地購入時は「更地」となっており、事前に前の建物の事を不動産業者に
確認していたのですが、ずっと更地だったから問題ないと思うとの答えでした。
　　
不動産屋が「基礎」などの埋設物が残った状態を知っていて土地を売買した場合は
損害賠償を請求できるとの事なのですが、今回はおそらく知らなかったと思います。
果して、損害を請求することは出来るのでしょうか？

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□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。地中内の埋設物に関してですが、
これは物件の瑕疵にあたるかと思います。詳しい内容が記載してないので、
まずは確認ですが、土地の売買契約を締結した際、その売買契約書に
「瑕疵担保責任の負担」の欄があると思いますが、
この負担が「有り」か「無し」かで異なります。

・「有り」の場合
瑕疵担保責任の期間が、引渡し後からいつまで負担期間があるかを確認してください。
もし、今日の時点で瑕疵担保責任の負担期間内であれば、土地の売主に対して
このコンクリート塊の撤去をしなければ建築ができない事を理由にして、
売主にこの撤去費用の負担をしてもらうか、損害賠償を請求する事ができます。

また、撤去が不可能でまゆさんが目的としていた建築ができないと言う事になれば、
契約の解除もする事が可能だと思います。ただ、この期間を過ぎている場合は、
損害賠償の請求も契約の解除もできなくなります。

・「無し」の場合
残念ながら、この土地の売主が地中内に埋設物が埋まっている事を知らなかった
と言う事であれば、その責任を売主及び不動産会社に負わせる事は難しいと思います。

土地の売主は普通の方ですか？　
それとも不動産会社が土地の売主になっていますか？
もし、不動産業者が土地の売主になっている場合には、
その責任を負わせる事ができる可能性があります。
現在の宅地建物取引業法と言う法律では、不動産業者が売主となる場合には、
物件引渡し後から2年以上の瑕疵担保責任を必ず負わなければなりません。
　　　
もし、この条件よりも不利な条件（例えば瑕疵担保責任は売主は負担しない）等で
契約をした場合、この条件は無効になり、不動産業者は買主が瑕疵を発見してから
1年以内であれば、いつまでも瑕疵担保責任を負わなければいけなくなります。
つまり、ずっと瑕疵担保責任の負担をしなければいけないと言う事ですね。

一度、契約書の内容に目を通してみてください。ただ、100万円の撤去費用と言うのは、
何かすごく大きくて深く埋設されている基礎でも埋まっていたのですか？
またお返事返して頂ければと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

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