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相談内容　

はじめまして。早速ですが、ご相談いたします。
昨年姉名義で、家と土地を購入し、姉世帯（姉と子供の2人）と、
母世帯（母のみ）の2世帯ということで生活をしていました。

ところが、今年に入り姉が引越すこととなり、母1人にできないため、
入れ替わりでその家に私がはいることとなりました（母を扶養にするつもりです）。
　　
そこで土地と建物の名義を姉から私に移し、借入金も引き継ごうと思うのですが、
この場合も姉との間に売買契約書などを交わすんでしょうか？
どのような手順で変更手続きをするのか、また、その場合の経費、
その後の税金などわからない事だらけで困っています。

姉の引越しもせまっているのであせるばかりです。
ぜひ、ご教授ください。よろしくおねがいいたします。

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□■アドバイス：１

財産が移動する場合は原因がございます。
例えば、相続・贈与・売買などです。今回の場合は贈与又は売買と考えられます。

贈与の場合ですが、借入金を合せて贈与しますので、負担付贈与となります。
不動産の評価と借入金との差によっては贈与税の対象となります。

売買の場合は、
不動産を売却する売主は売却時の価格から取得時の価格を差引いて、
譲渡益（利益）が発生すれば不動産譲渡所得の対象となります。
マイホームの売却については譲渡益3,000万円までの控除がありますが、
兄弟に売却する場合は適用されないことがありますので、
詳しくは最寄りの税務署又は税理士にご確認下さい。

また、借入金を引き継ぐ（債務者の変更）とのことですが、
可能かどうか金融機関に確認をされることをお薦めいたします。

費用は、贈与の場合は所有権移転と借入金の債務者の変更登記費用が必要です。
売買の場合も同様ですが、売買契約書作成時に収入印紙代が加算されます。
さらに住宅ローンを新たに借入れする場合、事務手数料、収入印紙代、
保証料、火災保険料、抵当権設定料等が必要です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

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□■アドバイス：２

金銭の受け渡しが無ければ売買契約書はいらないと思います。
資産価値にもよりますが、
贈与の場合は資産の算定金額に贈与税がかかるものと思われます。
借金の金額にもよりますが、
引き継ぐのであれば、安くても売買契約を結んだ方が有利な場合があります。
名義変更をするんであれば、
金融機関の承諾や色々手続きも出てくると思います。
姉の代りと言っても、土地や家の変更は大変なものと思います。
専門家に相談することお勧めします。市や県の相談に行くことも良いと思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□相談者より

お返事ありがとうございます。金融機関に問い合わせたところ、
借入れは姉のものをそのまま引き継げそうです
（ただし、収入が足りないため、多少一括返済が必要ですが…）。
贈与か売買とのことでしたが、贈与（3,000万以内）にできたらとおもいます。
お二人のご意見はとてもわかりやすく、参考になりました。ありがとうございました。

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