【Fudosan.JP】不動産相談「住宅ローンのボーナス払いに付いての疑問」

住宅ローンのボーナス払いに付いての疑問

相談内容　　

皆様、始めまして。住宅ローンのシミュレートを表計算ソフト（Excel）
で行っているのですが、1点疑問がございまして、
プロの方に助言を頂きたく、投稿させて頂きました。

先にお伺いしたいポイントを申し上げますと、
「ボーナス払い月が支払い開始の6ヶ月目未満のときの計算」です。

　　＜例＞
　　　利率　　　 : 2.2%
　　　支払期間　 : 30年
　　　ローン金額 : 総額 \1000万、うち \500万がボーナス払い
　　　　　　　　　　※ボーナス払いは、1月と7月に発生するものとする

　この場合、ボーナス払いについては…、
　　　利率　　 : 1.1% （＝ 2.2% ÷ 2）
　　　返済回数 : 60回（＝ 30年 × 2）
　　　支払額　 : \114,278 （＝ PMT（1.1%, 60, \500万））※Excel関数利用
　ですよね。

　ボーナス払い第1回目は、
　　　利息分　　 : \55,000 (＝ \500万 × 1.1%)
　　　元金返済分 : \59,278 (＝ \114,278 － \55,000)
　となりました。
　それを30回繰り返すことで、30回目には貸付残高が綺麗にゼロとなりました。

仮に「8月から返済開始」としたとき、
ボーナス払いは6ヶ月目であり、上記の通り計算することで
何も問題は感じませんでした（これをパターン1とします）。

私の疑問はここからです。もしきっちり6ヶ月目でなく、
「12月から返済開始」となると、ボーナス払いは2ヶ月目になります。
　　
このとき、ボーナス払い第1回目は、
　　　【疑問1】借り始めて半年経っていないが上記計算通りの利息がつくのか？

　その通り利息がつく場合、パターン1より4ヶ月ずれるだけですから、
　30回目の支払いも綺麗にいきます。【疑問1】がNGの場合、
　2か月分として利息を計算しないとならないのかなぁ…と思い、

　　　利息分 : 残金 × （年利 × 2ヶ月 ÷ 12）

　　で計算をし（これが正しいかどうか分かってません）、当てはめたところ、
　　第1回支払は、

　　　利息分　　 : \18,333（＝ \500万 × 0.366%）
　　　元金返済分 : \95,945（＝ \114,278 － \18,333）

　　となってしまいました。
　しかし、そのまま30回計算すると、30回目には明らかにおかしく、
　貸付の残高がマイナス（\-69,918）になってしまいました。

　　　【疑問2】ボーナス月の支払額も変わってくるのか、どう計算するものか？

　　説明不足・説明下手なところがあるかと思いますが、宜しくお願いします。
　　（根本的に勘違いをしている可能性も十分にあります。誠に恐縮ですが…）

また、こういった質問がこの場に適さない場合は、お手数ですが削除願います。
以上、宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

住宅ローン計算ソフトの結果と実際の支払は金融機関により異なります。
お書きになっている例のとおり、月々が18,333円と計算されますが、
金融機関によっては月々の支払は18,300円と百円単位として
端数は別途に精算するところもあります。

アドバイスする側としてはボーナス払いは6ヶ月後として最大の支払額で
計算しないと、結果より実際の支払が多い場合はトラブルになります。

ベクターなどで住宅ローンのシミュレーションソフト（有料又は無料）を
ダウンロードしていただければ、ボーナス払いの支払時期により
利息計算をして支払額を正確に算出するものもあります。
ただし、実際の支払額は金融機関で確認をして下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

迅速かつ丁寧なご回答、ありがとうございます
（端数扱いに付いての助言もありがとうございます）。

最後にもう一つ教えて頂けないでしょうか。
正確に計算した場合は「\18,333」で正解とのことですが、
　ボーナス分の支払額は、
　　　>> 支払額　 : \114,278 （＝ PMT（1.1%, 60, \500万））
　では、計算が狂いますよね。

「返済し始めてちょうど6ヶ月目がボーナス月」でないケースでの
ボーナス分の支払額は、どのような式で求まりますか
（ちなみに、PMT関数でなく本来の公式も存じているのですが…）。
それともこの額が、金融金により異なる部分で、
それぞれに公式があるのでしょうか。以上、宜しくお願いします。

□■アドバイス：２　

前回の返事の書き方が間違っておりました。
例の計算の結果が正確として場合の出た数字と
金融機関での実際の支払額の違いを表現しただけです。
貴方の計算結果を検証していませんでした。

　　PMTを使った計算式で計算を検証した結果、
　　1,000万円（内ボーナス分500万円）を、年利2.2%で30年返済出計算すると、
　　　月々の返済は　 18,985円
　　　ボーナス返済は114,278円
　　でした。
従って計算結果が異なります。式に間違いが無いかもう一度お調べ下さい。
尚、PMT関数の利率というのは月利で計算します。

ご確認いただく方法として、弊社ホームページにフリーウェアで
資金計算アプリケーションを配付しています。
また、スプレッドシートの種類により関数の利用の仕方が異なります。
関数についての使用方法はここではなく、専門の窓口へお尋ね下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

土曜日でありながら、素早いご返事ありがとうございました。
ご指摘・アドバイスを踏まえたいと思います。
取り急ぎ、お礼まで。以上です。

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