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相談内容　
　
投稿者名：門田
当不動産相談センターご参加の方々には
宅兼業者の方が多いのではないだろうかと考え、
業法規定中の「業の定義」について質問したいと思います。
お答え頂ける方は是非ご意見をお聞かせ下さい。

　　■疑問とするところ（業法第2条1項2号）
　　　宅地若しくは建物（省略）の売買若しくは交換又は宅地若しくは
　　　建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で
　　　業として行うものをいう。

国土交通省不動産業課指導通達（平成16年2月27日最終改正）における
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」、つまり本号にいう
「業として行う」とは宅地建物の取引を社会通念上、
事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、
その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われる
ものとするとの規定があり、以下にその判断基準が示されている訳です。

が、両者には意味するところに相違があり、
　　　1.如何様な行為が業となるのか
　　　2.如何様な場合に宅建業の免許が必要となるのか
についての疑義があります。

現実は　各特定行政庁ぼ判断がまちまちと思いますが、
それでは問題の先送りと考えております。
出来れば、ご教授頂ければ幸いに思います。

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□■アドバイス

門田さまは、お詳しい立場の方と推量いたします。
私の宅建主任者としての経験から意見を言います。

一つは、よく言われている業務の繰り返し回数ですね。
1回か5回かは、行政庁ごとに、ご指摘のように違いがあるのでしょう。

私は、所有者自身の不動産を売る場合、または単に買う場合と、
仲介とは法の目的に照らして違うのではないかと考えています。
仲介の場合は原則、即業務でしょう。

ただ、別に仲介業者が居る場合で取引関係者が全てプロの場合は、
その話しを実質仲介しても、「紹介」とする事ができるかもしれません。
そして、社会通念以内の謝礼ならば。
でも、1％を超えての謝礼は、業務の見返りと考えるべきと思います。

つまり業の業たるポイントは、生活者（業者以外）を業務の相手としているか、
仲介料をもらうことを目的としているかです。
門田さまは当然そのために仕事としてされるのでしょうから、
1％を超える謝礼を受け取る目的で、2回以上継続して紹介行為をすれば、
業と考えるを法令遵守だと私は考えています。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

投稿者名：門田
中尾正文様、ご意見ありがとうございます。
問題と考えているのは、宅建業者以外の者が
相続により300坪の農地を取得し、宅建業者を介して100坪を分筆、
農地転用許可を停止条件として売却した場合、
残地200坪を同様に停止条件を付して売却することは、
業法にいう業となるのかどうか…ということなのです。
このことを国土交通省としての解釈指針により判断すると、
業とはならない様にも考えられますが…。
お考え頂ける方　ご意見をお聞かせ下さい。

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