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相談内容　

中古住宅（残債有り）を仲介業者で購入検討しておりました。
話しがとんとん拍子に進んでいたところ、突然の売買契約を告げられまして、
売買契約時に必要な手付金を調達すべく、
会社を休んで定期預金の解約等に東奔西走いたしました。

ところが売買契約寸前の2時間前になり突然連絡が入り、
売主の都合で延期して欲しいとのの申し入れが入りました。
後日話しを伺うと、売主に新たな債務が発生していることが、
業者の調査により最近判明したようでした。

通常であれば手付金をそのまま売主に渡すところを、
こうした事情が発生してしまった以上、業者としても売主が
その手付金を当該物件の債務返済に充当してもらえるかが心配になったため
（業者は買主（＝私）を保全するためとおっしゃってましたが）、
正式な売買契約が成立するまでは手付金を業者サイドで預かり、
正式契約後に手付金諸々を支払いする契約を売主に申し入れたようです。

業者としては、その手付金が債務返済に回されないことによって、
買主に迷惑が掛かるリスクを回避する為の措置であるとおっしゃています。

ところが、売主はその申し入れを拒否し、
あくまでも手付金を即座に引き渡すよう、要求したとのことです。
結果、業者より交渉決裂の連絡が入り、お詫びに上がりたいとのことでした。

業者と売主の媒介契約上、重要事項に関しては、都度、双方で
通達をすることになっているようでしたので、売主の履行違反ではないかと、
私から問いただしたのですが、のれんに腕押し状態でした。

買主である私の立場から考えると、
業者が売主をまったくコントロールできていないと思わざるを得ません。
売買手数料を取っている以上、手付金のリスクも業者サイドで
ある程度請け負っていただくのが、仕事というものではないかと感じております。

不動産の専門知識もなく、相談できる先も身近におりませんので、
インターネットでこちらのサイトの存在を知りました。
こうしたケースにお詳しい方、いらっしゃいましたら、
ぜひともご意見を伺えればと存じます。何卒宜しくお願い申し上げます。

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□■アドバイス

仲介の基本は、以下の通りです。
　　　・仲介業者は不動産売買（今回は個人間売買）の（媒介人）仲人である。
　　　・売主側の仲介業者は売主の利益を優先します。
　　　・買主側の仲介業者は買主の利益を優先します。
　　　・仲介業者は不動産取引のプロとして、不動産の調査をして、
　　　　買主に重要な事項の説明と売買契約書の作成をします。

人間の仲人でもそうですが、不動産会社（又はその担当者）が、
お客様をコントロール出来るわけではありません。
貴方は依頼した不動産会社の担当者にコントロールされますか？

もし、売主が信頼出来ない場合は、仲介業者は買主保護のために
色々な措置を講じます。今回がその措置（想定される概要は下記）と思われます。

手付金を含めて売買代金が借入の返済に必要な時は、
手付金が返済以外に使われると、全額返済が不可能になり、
抵当権の抹消も出来ず、引渡が出来なくなります。
手付金を受け取った売主がその手付金を一切使い込まないように、
24時間見張る事は、不可能ですよね。それで、仲介業者が、
手付金を引渡時まで預かって保全しようとされたのでしょう。

万一トラブルが発生した場合、基本的には売主と買主で争う事になります。
不動産仲介会社に故意又は過失が無ければ、仲介業者は責任を負いません。
　　　※重要事項説明に重大な違反があった場合は責任を負います。

仲介手数料は成約報酬ですので、売買が成立しないと請求出来ません。
今回のように売買が成立しなかった場合はただ働きとなります。

気に入った物件が買えなかった事は残念でしょうが、
万一トラブルが発生したら、金銭的にも精神的にも大きな負担が生じます。
トラブルを未然に防ぐ事も仲介人の大きな仕事です。
私には買主の立場にたって良い仕事をしている優良な不動産会社に思えます。

（アットホーム・香川文人さん）

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□■アドバイス：２

大筋では香川様のアドバイスの通りだと思います。

ところで、任売物件は、世間一般に流通している価格より割安価格で出る場合が
多いのですが、それなりに契約に至るまでの交渉が必要になります。
通常、債務の交渉については謄本の抵当権の設定を基にして調査して
設定権者たる金融機関・信販会社等とか保証協会等と致します。
サラ金等の債務で隠れているものは、実際には抵当権を設定してないものですから、
その土地建物の売買とは関係のないものです。
しかし、売主（＝債務者）は、土地建物の売買に絡んで、
サラ金等の借金もなるべく返したいと言い出す方が多くなります。
この気持ちは理解もできますし、貴方にもご理解頂けると思います。

しかし、この隠れた債務は売買契約の直前に発覚するケースは
きわめて少ないと思います。なぜならば、私の経験上、
この様な売主の都合というものは、売却依頼の媒介契約書の締結時に、
意思表示されるケースが多いからです。
　　その業者（特に元付業者）に問題があるとしたら、
　　　●媒介契約書を締結しておかなかったと推察されること
　　でしょうか。
通常、売却依頼の媒介契約書を締結する時点で、
このような隠れた債務の申告も売主からはあると思いますし、
契約の手付金の保全の問題も話し合われると思います。
つまり、媒介契約書の締結時に、
　　　●金融機関の債務＋サラ金等の債務」での販売価格で売って欲しい
　　と言われるケースがほとんどです。
　　
ですから、元付業者が売却依頼の媒介契約書が
締結してあったかどうかが重要かと思います。
もし、元付業者が媒介契約書を締結してなかった場合は、
業法違反となる可能性も否定できません。
この媒介契約の有無について、ご確認されてはいかがでしょうか。

ただし、任売物件については、売主本人と交渉するよりも、
金融機関から売却を依頼されることも多く、この場合は不動産業者も
金融機関の言うことのみを信じて動き出すことも多々あると思います。
その場合は、媒介契約書を締結しないことが、即業法違反と言えるかどうかは
微妙かとは思いますし、実際に媒介契約書を締結しない業者も多いかも知れません。

任売物件は、売主本人が逃げていて、なかなか直接コンタクトを取ることも
難しいケースもございます。銀行等金融機関からの依頼ということもあって、
ついつい金融機関の言うことのみを信じてしまいがちになりますので、
不動産業者にとっては、売買取引の中では不用意に売り出しがちになります。
特に、経験の少ない不動産業者さんにとっては、
意外にトラブルが発生する可能性が高くなります。

話は余談になりますが、任売は私にとっても、もっとも疲れる売買取引です。
媒介契約書を締結してあっても、平気で約束をやぶる売主もいます。
契約日の突然の変更程度はよくあります。
任売物件で、私が一番恥をかいたケースでは、売主が契約当日に来ないので
迎えにいったのですが、自宅でお酒を飲みすぎて前後不覚になっていて
契約書に署名もできない状態になっていて、契約ができなくて
買主が怒ってしまったこともございました。
任売物件の売主さんは、借金の滞納者ですから、
ほとんどが通常の売主とは精神状態が違う場合が多くなります。
判り易く言えば、ヤケのヤンパチ状態とでも言いましょうか？
アル中になってしまっている方も多いです。
元々、本人が売りたくて売る訳ではありませんので、気持ちも解らない訳ではありません。
媒介契約書を締結してあっても、罰金を取ろうにも取れる状態でもありません。
競売物件もリスクはありますが、任売物件でも一般の売買と比較して、
それなりのリスクは多少はあることはご理解下さい。

（高原開発・涌井さん）

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