借家の敷地内での事業開始について
相談内容
宮城・40代男性
両親の住んでいた家をリフォームし、借家として
地元の不動産業者に管理を頼んでいます（50kmほど離れているため）。
住人が「借家、敷地内で中古車販売をはじめたいので、承諾して欲しい」
との内容が記入された月次報告書と、捺印用の承諾書が
不動産業者より郵送されてきました。
墓参り等で出掛けた際に家の前を通ると、異様に車が沢山とめてあって、
快くなくは思っていたので、今回の事態をとても不快に感じています。
2回ほど不動産業者から留守電に電話はあったようでしたが、
その件に関してのメッセージはなく、「また電話します」という内容でした。
あまりに唐突で安直なやり方で驚いています。
住人にも不動産業者にも強い不信感を持ちました。
約300坪の敷地のうち、建物の後方の約150坪は、近々整備をして
月極駐車場にして、そこからも賃貸収入考えていたので、
今回の申し出は歓迎できません。
不動産契約に関してはまるで無知なので、どうしたものかと、困っています。
どうか穏便な交渉解決方法のアドバイスをお願いします。
□■アドバイス：１
業者が、手紙をよこしたり、電話を掛けてきてから返事をしてないようですが、
どれくらいの期間で現在のようになったのでしょうか。
借主が契約目的以外の使用を無断で行ったり、
業者が貸主の承諾を確認せずに借主にさせているのであれば、
通常の契約約款であれば、当然賃貸借解約の条件に該当したり、
宅建業者への責任を追及することも可能でしょう。
しかし、あなたが返事をしかねていてかどうか、相当期間延ばしていたことが
あれば、自体を悪化させたことのひとつの要素になっていたかもしれません。
速やかに業者に連絡して、現在に至った経緯の説明を受け、
元に戻すか、解約するか、現況を受け入れるが、
賃料等の条件を変更する等の対処をする必要があります。
また、ご自分で居住する予定があるようですが、
そのことは業者や借主に説明しているのでしょうか。
急に伝えてもこじれる可能性があります。
（ライズ不動産・鈴木富雄さん）
□■アドバイス：２
先ず、現在の建物賃貸借契約書の内容を確認して下さい。
契約違反についてどう書かれているでしょうか？
違反があった場合、現在の借主が気に入らないのであれば、
契約違反を事由に契約解除が可能と思われます。
次に不動産会社に管理を任せていると言うことは、
毎月管理料を支払っているのでしょうか？
また、管理委託契約書の内容を確認して下さい。
管理委託契約書の内容によりますが、もし建物賃貸借契約に違反があり、
不動産会社が黙認していた（知っていて契約違反の対策を怠った）場合、
損害が発生すれば、不動産会社に対して損害賠償を請求できると思います。
> 不動産契約に関してはまるで無知
とありますが、殆どは契約書により処理します。
契約書で処理できなければ公の場で処理します。
自身で無知と思わず、契約書を何度もよく読み確認をして下さい。
それでも分からないことが有れば、専門家に依頼すればよいのです。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
ご助言ありがとうございます。業者からの電話は先週の事で、
月次報告書は一昨日金曜日に届いたばかりです。
私の選択肢は、
1.元に戻してもらう
2.解約する
3.賃料等の変更をし、現状を受け入れる
のいずれかということのようですね。
中古車の売買のようなことは、ライセンスなしにずいぶん前から
やっていたようでしたので、その不満点は何度か業者には電話をしていました。
ですが、業者は、
「あくまでも趣味の範囲内のことだということなので、どうしようもない」
との説明でした。
「1」の元に戻してもらうというのは、現実的に無理だと思います。
私の立場として「2」の解約するを希望して、
当然の権利として通るものなのでしょうか。
「3」の賃料等を変更して現状を受け入れるという選択肢が、
一番現実的なのではないでしょうか。文章表現があいまいでしたが、
借家に自分が居住する予定はありません。
□■アドバイス：３
「現在までは趣味の範囲で、これからは業としてやっていく…」
と言うのも苦しい言い訳でしょうが、3の条件変更をするのであれば、
古物商の登録の確認や近隣の商業物件の相場などを良く調べなければなりません。
信頼できる業者に依頼して、手続きをする必要があるでしょう。
現在の業者が、それについても親身に対応してくれなければ、
他の業者に依頼することも考える必要があるでしょう。
150坪を駐車場にするとして得られる収入も検討材料にしてください。
（ライズ不動産・鈴木富雄さん）
■□相談者より
ご返信ありがとうございます。
先ずは承諾はできない旨を書面で伝えます。
その後は専門の方に相談しつつ、交渉して行くことにします。
方針が決まりました。ありがとうございました。
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