セットバックのアイデアについて
相談内容
千葉・40代女性
こんにちは、はじめてご相談させていただきます。
セットバックのアイデアについてお聞かせ下さい。
公道に面している場所に土地を持っています。
公道沿いの隣と奥に2軒家があり、幅1m強の私道（当方所有）があります。
この度、建替えを検討しておりますが、
その場合、4mの私道を確保しなければならないと伺いました。
隣の家は、私道負担によるセットバックを嫌がっているため、
当分、建替えない様子ですが、当方が先に建替えるのであれば、
当方が4mの私道を提供しなければならないのでしょうか？
私道を提供するとなると、3m分も敷地が小さくなり、
建替えが非常に困難になります。せめて当方の私道負担を、
半分の2mにしたいのですが、どうすれば良いのでしょうか
（隣の家は、土地のみ、当方が所有しています）。
例えば、
・隣の家と一緒に、一体型のマンション風に建替えし、奥の人が通れるよう、
ピロティ（トンネル）型にして、1階だけ通行可能にすれば大丈夫
・1階を駐車場にして、奥の人が通れるように配慮すれば大丈夫
のような、何か良いアイディアはないでしょうか。
宜しくお願い致します。
□■アドバイス：１
この事は、純然たる建築設計上の課題です。
あなたの知識は、少し充分でないように思われます。
道路と敷地との図面がいりますが、私道（所有権）は、この課題とは無関係です。
つまり、1mの道（？）が、法規的に何かをきちんと調べる必要があります。
また、奥の建築物が、どのように存在しているのかも重要でしょう。
よって、建築設計事務所に依頼されれば、名案は簡単に出るとは思いますよ。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）
□■アドバイス：２
敷地の公道への接道義務は2mあれば良いと考えます。
考え方としては、
「基本的には当該敷地が公道に対して2m接していれば、
建築基準法上の宅地であり、予定建築物が建築確認適格建築物であればOK」
ではないでしょうか。
敷地形状が不明確なため、詳しくは云えませんが…。
（マルケイ・門田啓二さん）
■□相談者より
こんにちは、早速のお返事どうも有難うございました。
▼門田様
私の知識不足と説明下手で申し訳ありません。
今回、私のご相談している私道とは、
●公道に面していない「奥に建っている家の住人の通行の為」
の私道についてです。
公道に面している当方と同じく、公道に面している隣の家の間に、
現在、小道（1m強）があり、建替えにあたり、広げる必要があるということなのです。
私道は4m必要かと思いますが、当方の建替の際には、
●この負担を当方が全て負担する必要はなく、中心線なるところから、
当方が2mを確保してセットバックすれば良い
のでしょうか？
（当方の建替時に4mは必要なく、その後の隣の家の建替時に4mになればよい？）
また、今まで1m強の小道を使っていた奥の家の住人から、
今後、使用料等を請求することはできないのでしょうか？
（この道は奥の住人の通行のみに使用することになるからで、
今は小道を無償で提供しています）
▼中尾様
勉強不足で失礼致しました。もう少し土地の状況を確認し、
建築設計事務所に相談してみようと思います。どうも有難うございました。
□■アドバイス：３
奥に建っている家の住人の通行の為の私道について、
あなたの土地を建築基準法上の延長敷地としての使用を考えるのであれば、
●あなたの土地を奥の人に賃貸すること
となります。
土地の賃貸借契約を締結した後、不動産登記法にいう
通行地役権等の登記を行う方法もあるのではないでしょうか。
当然、敷地使用についての賃料は発生すると考えられますので、
賃料の請求は可能ではないでしょうか
ただし まず、管轄行政庁（建築課等）に、延長敷地の幅員や延長について、
事前に確認をとり、判断して下さい。
それぞれの行政庁の判断・基準が微妙に違う場合がありますので…。
（マルケイ・門田啓二さん）
■□相談者より
確かに、延長敷地で対応可能かもしれません。
管轄行政庁に確認をとってみて、検討したいと思います。
どうも有難うございました！！！
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