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相談内容　　

東京・70代女性
アドバイスを読ませて頂きました。
昭和46年から、北軽井沢に別荘地（土地）を持っております。
管理費は欠かさず払い続けております。

先日、無料査定をお願いしましたところ、
「とても管理が悪く、話し合いで決めたい」との事でした。
また、「今、土地は安く、なかなか売れない」とのことでしたので、
もう少し持ちこたえてみようと決めました。

そして、はじめて、管理委託契約を解約できる事を知りました。
年金生活ですので、管理費を払わなくてもよくなれば助かりますが、
もし解約できる場合、手続きと費用を教えてください。
よろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

まず、本当に解約できるのかどうか、解約できる場合の手続きと費用
に関しましては、直接、管理者にご確認されなければ、分からないと思います。

万一、解約できないと言われた場合であっても、
どうしても解約されたいのであれば、それは、法的手段で
解決することになると思われます。但し、別荘地として、
一括で管理されているようなところであれば、
マンション同様、他の所有者の総意が必要になると思われます。

そして、もう一つ。
「今、土地は安く、なかなか売れない」とのことですが、
では、いつなら高く売れるのでしょうか？
誰も確実な答えは出せないと思います。

株式の場合は、値下がりした場合に持ちつづけていても、
維持費はかかりませんが、不動産の場合は、持ちつづけるには、
今回、ご相談されていらっしゃる管理費のほかにも、
固定資産税などの負担があります。

例えば、年間20万円の維持費がかかるのであれば、5年間で100万円です。
5年後、今よりも100万円高くなっていなければ、損をします。
10年後、今よりも200万円高くなっていなければ、損をします。

もちろん、じっくり検討なさるのも宜しいかとは思われますが、
仮に相続予定の土地であれば、相続予定の方と、
そうでない場合は、ご自身の決断で、
　　　●自分にとって最良の売り時
を、お考えになられるのも、一つの方法だと思います。

なお、その場合は、査定は一社ではなく、複数の会社に依頼された方が、
きちんとした、売却予定価格が分かると思います。
ご自身の中で、最低売却価格があるのであれば、請けてくれるかどうか、
売れるかどうかは別ですが、とりあえず、希望価格で依頼してみるのも一案です。

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■□相談者より

未熟なためメッセージが大変読みにくく、申し訳ありません。
早速のアドバイス有難うございました。

今日、管理会社に管理委託契約の解約ができるか聞いてみました。
やはり一括管理されているので、できないそうです。
法的手段までとって解決しようとは思いません。

息子達は要らないから私の好きなようにとのことです。
子供たちもインターネットで査定してくれるところを探してくれる
と言ってくれてますので、取得価格を下回る覚悟をして、手離します。

お忙しいのに、ご親切、感謝しております。

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□■アドバイス：２

解約はできなかったようですね。
おそらく、お持ちの別荘地の場合、
　　　●別荘地全体として整備されている（道路や水道、共用施設の維持保存など）
　　ような気もします。

ですので、発想的には、いわゆる一般的な土地…と言うよりも、
マンションに近い感じになるはずです。

そのため、
　　　「法的手段までとって解決」
つまり、ご自身の土地だけ管理を解約することは、できないでしょう。
解約できると勘違いなさったのは、おそらく、別荘地のオーナーの総意で、
管理会社との契約を解約することができることを明記されたものかと思われます。

それから、売却に関して、いくつか補足させていただきますので、
宜しければ、ご参考ください。

　　　●業者の選び方について
　　　　北軽井沢をエリアにしている、リゾート物件専門に扱っている業者を、
　　　　必ず含めるようにされると宜しいです。

　　　●売り方について
　　　　早急な処分を希望なさらないのであれば、業者の買取ではなく、媒介で、
　　　　お売りになられると宜しいです（もちろん、買取をしてくれる業者であれば、
　　　　買取価格を教えてもらい、それよりも高い価格で、売りに出します）。
　　　　なお、媒介の種類には、専属専任、専任、一般媒介がありますが、お急ぎで
　　　　なければ、複数の会社に依頼できるので、一般媒介でも良いと思います。
　　　　（私は、リゾート物件の場合、その業者の独自の広告力、集客力が重要にな
　　　　　ると思ってますので、一社に限定してしまうよりも、最初は、広く多くの
　　　　　会社に分散させても良いと思ってます）

　　　●実際に売られる前の注意点について
　　　　「息子達は要らない」とのことですが、もし、極端な話、売却価格が10万円
　　　　とかになってしまったとします（それは無いと思いますが…）。
　　　　当然、その価格であれば、息子さんのうちのどなたかが
　　　　「その価格だったらボクが買うよ！」と言うこともあるかも知れません。
　　　　（息子さんたちへの相続ではなく、欲しいと言う息子さんだけに対する贈与
　　　　　と言う形になるでしょうか？）
　　　　ですので、売却予定価格が決まったら、必ず、息子さんたちに、
　　　　確認されることをお奨めします。

　　　●最後に…
　　　　「取得価格を下回る覚悟をして」なのですが、その土地だけで考えると、
　　　　　何か、とっても損した気分になってしまいますよね…。
　　　　私なんか、損したと思うのは嫌いな性格ですので、損した部分は、
　　　　気持ちの中で「過去10年（あるいはそれ以上）で使ったお金」
　　　　に合算しちゃいます。そうすれば、
　　　　　●お金に変えられるもの価値のあるもの
　　　　として、その土地を、見ることができますので…。
　　　　是非、少しでも多くお金が入るように頑張ってください！

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■□相談者より

こんな沢山のアドバイスして頂き、本当に有難うございました。
分からない事がありましたら、よろしくお願いします。

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