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相談内容　

北海道・40代男性
はじめまして。不動産に関しては素人なので、
ぜひ、アドバイスいただければ…と思います。

中古物件（土地＋家）を銀行ローンを利用して購入しようと決断し、
不動産屋さんの仲介で契約しました。

契約時には、当然のことながら、「引渡期限」を設定し、
売主に手付金（売買額の1割）と、不動産屋さんに仲介手数料を支払いました。
ところが、最近、引渡日が近づいてきた頃になって、
売主理由による違約解除となりかけております。

こういう場合、手付金、および違約金を売主からもらことになると思い、
私は、●手付金返却期限＝引渡し期限だと思っておりましたので、確認しました。
すると、仲介の不動産屋さんは、「売主が用意できるまで待ってくれ」と言います。

違約金は待ったとしても、相手原因で違約解除となるのだから、
手付金は「即返金」するのが筋だと思いますし、
私としては違約金も手付金も本来の引渡し日までに
用意するのが当たり前だと思います。

世間一般的には、どういう見解、そして、どの程度の期間で
違約金を支払ってもらうのが常識でしょうか？
また、不動産屋さんに支払った「融資凱旋手数料（約10万円）」も、
返金してもらえるのかも、併せて教えていただけると幸いです。

ぜひ、ご意見よろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

売買契約を解除するときは、売り主と買い主との間で
「契約解除合意書」や「契約解除の覚え書き」等を作成し、
契約の解除に関する約束事を文書で残すようにします。

内容は締結した不動産売買契約書の内容に沿って、
売買契約の解除日や手付金と違約金の支払い方法、
および支払期日等を定めます。

通常は仲介した不動産会社が作るものです。
口頭ではなく早急に文書にしてもらいましょう。

引き渡し期日が契約解除の日とは限りませんし、
引き渡し日が違約金の支払日と決まっているわけではありません。
売り主と買い主が契約の解除に合意した日が契約解除日であり、
その時に手付け金と違約金を支払う日を取り決めます。

「融資凱旋手数料（約10万円）」ですが、提携ローンの場合、
融資が無ければ手数料は発生しませんので、全額返金されます。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

香川様、ご丁寧なコメントありがとうございます。
私の発想は間違っていたようですね。お盆休みの関係もあり、
不安なので、なるだけ早く契約解除合意の場をセッティングしてもらいます。

ところで香川様、もう少しお伺いしてもよろしいでしょうか？
「契約解除日に手付金と違約金を支払う日を決める」ということなのですが、
通常まとめて支払っていただくものなのでしょうか？
それとも、相手の都合で、違約金のみ後日ということもあるのでしょうか？

今、心配しているのは、売主が自己破産した場合はどうなるか…
ということなんです。仲介業者さんは何も面倒を見てくれないものなのですか？
「用意させます」とは言うものの、今まで何かと期日を遅らされてきたので、
売主も、不動産屋に対しての信用もなく、不安です。

確実に支払ってもらうようにする手段はありますでしょうか？

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□■アドバイス：２

一般的には、手付け金の返還と違約金の支払いは同時に行います。
ただし、一度に支払ってもらう事が困難な場合、
まず手付け金を、全額一度に返還してもらいましょう。
違約金については、支払い期日を別途、定めてもよいと思います。

残念ながら、確実に支払ってもらう方法は有りません。
解約合意後、期日までに支払いが無い場合は法的な手段で請求します。
　　　例）内容証明郵便で催告書送付→請求訴訟

不動産会社にしっかりと動いてもらいましょう。
これまでの経過を文書でもらって下さい。
日付時刻と交渉手段（面談とか電話など）、交渉内容（相手の返事）を
全て書いてもらって下さい。後日証拠になります。

普通、売り主の都合で契約解除になった場合は、
仲介した不動産会社には、仲介手数料の支払いが発生します。
引き渡しまで終っていませんので、半額の支払いになる場合が多いです
（その根拠は媒介契約書に書いてあります）。
仲介手数料を支払う分、しっかりと動いてもらいましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

香川様、たいへん勉強になりました。
最悪、そうなった場合は、そういう手段を取ることにします。

仲介手数料返金の件、契約書を確認すると、
「違約解除になっても売主、及び買主は上記報酬の未払い残高を
　すみやかに仲介業者に支払う」
となってますので、仲介手数料は全額のようです。
ですので、
　　（売主に払った手付金＋融資凱旋手数料）－（不動産仲介料全額）＝（返金額）
ということになると思います。

しかし、契約解除になっても仲介料を支払うというのは、
いくら契約上そうなっているとしても、納得行かないですね…。

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