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岩手・20代男性
昭和47年築の中古住宅の購入を考えています。
その住宅は平成2年に増築し、増築部分は未登記でした。
今回、買付証明書の条件として、増築部分の登記を挙げました。
建築確認書はあるのですが、完了検査を受けていないようで、
検査済証はありません。売り主は、覚えていないなど、
あいまいな態度です。

登記したと連絡がきたため、登記簿を見たところ、
建築確認書に書かれていた延べ面積に比べ登記簿の数字は
1.8平米大きかったのです。

不動産屋に聞いたところ、完了検査や検査済証が
法的に義務付けられたのは今から5年前で、
この物件は違法建築ではないと言います。これは正しいのでしょうか？
また、この物件を買うにあたって、注意すべき点を教えてください。

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□■アドバイス：１

そもそも論になってしまいますが、登記は善意の第三者に対する対抗要件で、
絶対に行わなければならないものではありません。未登記の建物は、
沢山存在しています。特にローンを借り入れないで
地元の大工さんに建ってもらった増築部分や離れなどは
登記しないのが普通とさえ言えます。

正確なことは文面だけなので、ご勘弁いただくとして、
私見ですが、実際の増築部分がしっかりした建物であれば心配ないと思います。

契約時の注意点としては、重説や契約書の内容を良く確認すること、
特に瑕疵担保責任の期間の確認をしっかりして納得する…
と言うことだと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：２

まず、図面と現況の違いについては、工事途中で施主の気が変わって
面積が増えたり、施工上の都合で面積が変わったり、
図面どおりに施工されるとは限りません。

完了検査や検査済証ですが、10平米未満でしたら確認が必要無いくらいで、
検査済証が無いからと言って、違法ではありません。
違法については、建ぺい率や容積率が制限を超える場合は違法建築になり、
住宅ローンの借入れなどが出来ません。

登記についてですが、これは涌井さんが書かれているとおり、
第三者に対抗する為のものであり、住宅ローンなどの借入れをする際、
抵当権の設定をするためには必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

もう一つ教えてください。不動産屋に聞いたところ
建築確認どおりに作っていませんとのことでした。
これは違法建築であることを認めたことですか？

「それは違法ではないのですか？」と聞いたところ、
「違法ではありません」とのことでした。
平成2年増築当時、これは違法ではないのですか？

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□■アドバイス：３

貴方が仰りたい事が良く理解できないのですが、基本的な事を申し上げます。
違法建築であれば、その建物は今頃、取り壊し命令等により建っていません。
極端な言い方をしますと、平成2年に建築した建物が現存していること自体が、
違法建築では無いと言っても過言ではありません。

厳密に言いますと、建てた時にどんなに違法であったとしても、
監督官庁がそれを見逃した時点で適法として扱われているのが現状です。
ましてや建築後15年も経過している建物が違法とは言えないでしょう。

これはあくまで建築確認について、違法かどうかという点についてです。
ご理解頂けましたでしょうか？

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

ご回答ありがとうございました。

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