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相談内容　

鹿児島・30代女性
はじめまして。
4月頃、いい物件があり、A社を通して紹介してもらいました。
また、知人がB社の事務として働いているので、
この物件のことを色々と相談していました。
知人は事務で、あまり不動産のことは知らないものの、上司に相談したり、
休みの日に一緒に、この物件を見に行ったりしてくれました。
知人の上司（B社）が、A社に何回か、電話を入れたそうです。

でも、この物件は敷地内の1画に借家があり、このことが原因で買うのを諦めました。
その際、A社とB社（知り合い）には、買わないと断りを入れましたが、
その後、売主が値段を下げ、いい条件だったので、8月にC社を通じて買いました。

すると、A社が売買契約手数料として値段の3％を払えと売主に言いました。
売主いわく、「A不動産と広告掲載は3ヶ月の契約で、しかも契約書を交わしてない」
とのことです。さらに、今度はB社からも紹介手数料として3％払えと言われました。

結局、かなりしつこく知人から催促の電話がかかってきたので、払いました。
しかし、納得できません。なぜ、支払う必要があるのでしょうか？

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□■アドバイス：１

私見ですが、宅建業者の媒介手数料は契約成立時に立ちあって頂くものです。
契約書や重説に署名捺印していない業者が請求できるものでは無いはずです。
また、売主と媒介契約書を締結してないものは宅建業法違反の可能性もあります。

最近、情報を教えただけで手数料を請求する権利があると、
いかにも正当な手数料だと言わんばかりの掲示板を良く見かけます。
しかし、私個人はその様な手数料請求に法的根拠があるとは思えません。
もし、そんなことが認められれば、ブローカーでも手数料がもらえることに
なってしまいますし、宅建業法の否定に繋がります。

正当だと主張するのであれば、A社B社ともに、C社に手数料の別れ分を
請求すべきです。
複数業者が介在した場合の手数料は、合計で6％以内
（売主から約3％、買主から約3％）と決まっています。
その程度のこともA社B社は知らないのだと思います。

また、宅建業法には刑事罰があり、全ての点において民法より優先して
業者の規制をしています。宅建業者は業法に規定された報酬以外は
受け取ることができません。

今回のご相談の3％の手数料につきましては、地元の鹿児島県に不動産業者を
管轄している行政にご相談下さい
（鹿児島県の場合は、鹿児島県土木部建築課にご相談して下さい）。

追加ですが、私個人は、宅建業法の下記規定、

　（報酬）
　第46条　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介
　　　　　に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところ
　　　　　による。《改正》平11法160
　　　　2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
　　　　3 国土交通大臣は、第1項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなけ
　　　　　ればならない。《改正》平11法160
　　　　4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第1
　　　　　項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
　　　　　《改正》平11法160

　（業務に関する禁止事項）
　第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等
　　　　　に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
　　　　1 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
　　　　2 不当に高額の報酬を要求する行為
　　　　3 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を
　　　　　誘引する行為

　この第47条の2に違反する行為だと思っています。

　この第47条の2に該当する場合は、罰則規定の

　　第80条　第47条の規定に違反して同条第1号又は第2号に掲げる行為をした者は、
　　　　　　1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

となりますので、手数料の返金に応じない場合は刑事訴訟法の手続きに従い、
地元警察署に告訴する方法もあると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：２

B社に依頼していたものが、何故C社に変わったのか？
仮に、その経過の中にB社の「排除」と判断されるようなものがあれば、
B社には寄与分に応じた報酬請求権があると思われます。
B社からC社に変った経過次第でしょう。
（Fudosan.JP参加エージェント）

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□■アドバイス：３

お考えは良く理解できますが、宅建業者は業法を尊守する必要があると思います。
もし、第34条の2（※）に従って、B社が不動産取得に関する媒介契約書を
作成して、取得物件、取得希望価格も明記し、なおかつ手数料や違約金も
明記してあるのであれば、確かに、請求する権利は発生する可能性もあります。
　　（※国交省宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
　　　http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm ）

しかし、その様な説明や取得するための媒介契約書を締結しているのであれば、
今回の様なご相談者が納得しないという事態にはならなかったと思います。
契約の成立の仲介以外の場合に、手数料や違約金を請求するためには、媒介契約書を
作成するという手間を省いても、行うことは業法上、できないと思います。

そこに、仲介業者の排除があったとしても、取得に関する媒介契約書を正規に
書面化しておかなかった宅建業者の落ち度であり、説明不足です。
それにも関わらず、一方的に相談者を追い詰める形で手数料を請求する行為は、
許されるものとは思えません。
もし、その宅建業者が、どうしても手数料が欲しい場合は、
C社に請求すべきであり、相談者に請求すべきであるとは思いません。

なお、長野県において、その様な行為がされたことは今まで聞いたことがありませんし、
「あのお客も頼むだけ頼んでおいて、ひどいなぁ」と言う程度です。
確かに相談者の行った行為は、商業道徳に反するとも思われます。

だからと言って、自分が業者として力不足なのを棚に上げて、
消費者に対して不当と思える手数料を請求する行為が許されるものではありません。

我々宅建業者は、取得に関する依頼の場合でも媒介契約書を締結し、
その書面に作成された範囲内の手数料や違約金を頂くのが、
業界の信頼向上にも繋がるのだと思います。

なお、取得に関する媒介契約書の締結まで現実に行われることは少ないと思います。
その場合には、宅建業者は、いかなる事情があろうとも、
依頼が承諾しない手数料や違約金は取れないと思います。
取る場合には必ず媒介の依頼の書面化が必要だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

返事が遅れてすみません。
こんなに早く回答がくるなんてびっくりしてます。
しかも、分かりやすく丁寧に有難うございます。
　　
確かに、私たちにも、商業道徳に反する面もあったかもしれません。
すみませんでした。
早めに、不動産業者を管轄している行政に相談に行ってきます。

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