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相談内容　契約更新時の部屋の借り換えについて

東京・40代男性
今現在、1階に住んでいますが、先日、2階が空室になったようなので、
移りたいと思っています。大家さんとは親しくさせていただいており、
もう6年、住んでいるのですが、今月で更新なのでタイミング的にもいいのです。

アパートは上下2室しかなく、隣はそのまま繋がって大家の妹さん一家が
住んでおり、その妹さん一家とも親しくしております。
大家さんとは本来ペット不可で契約してあったのですが、相談の上、
了承を得たり、駐車場の契約を直接したり、融通をきかせてもらっています。

まず、大家さんに相談したほうがいいのかとも思っておりますが、
一般的には、やはり、再契約になってしまうのでしょうか？
（このような状況での部屋の移動に、一般的に、
　どの程度の費用を考えればよろしいのでしょうか？）
また、相談の順番は、まず大家さん…でよろしいのか、
教えいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

私見ですが、基本的には新規契約となるのですが、
大家さんと貴方の双方で承諾した場合は、
契約書の訂正等により住み替えても問題は無いと思います。

最初に相談するのは、大家さんで良いと思います。
間取りや設備に大きな違いが無いのであれば、契約書は部屋番号の訂正および、
家賃と敷金の過不足の修正だけで良いと思います
（その他変更箇所があれば、契約書の該当箇所を修正します）。
契約書の修正は、当事者同士の訂正印だけで良いと思います。

ただし、大家さんが管理会社と管理委託契約を締結している場合は、
管理会社との関係もありますので、注意して下さい。
仲介業者へは、部屋移転の報告を大家さんからしていただけば良いでしょう。

つい最近、当社の管理している物件でも2階から1階への住み替えをした
お客様がいらっしゃいますが、その時は間取りも家賃も同じだったので、
契約書の部屋の番号を変更しただけで費用はゼロでした。

貴方の場合は、ペットを飼っているとのことですから、退去時の原状復帰について、
大家さんの承諾をいただいておくことも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ご回答ありがとうございます。参考にしながら、いろいろと考え、
大家さんに相談したところ、了解をもらえました。
　　
ペットの件は、不動産屋さんには話さないで納めたいそうなので、
家賃は交渉の結果、実質は7,000円のアップ（賃上げ分5,000円＋ペット代2,000円）
になりました。
以前がペット代5,000円でしたので、どうかな…とも思いましたが、
2階は日当たりも良く、間取りは玄関の位置が違う分、多少、使い勝手が良いので、
条件的には良いかな…とも思ってます（間取りは1DKの洋6、和6、UBで25平米です）。

移動の際の費用に関しても、一応、更新料を2階の家賃設定で行うかたちで
大家さんには了承はいただけましたが、あとは不動産屋さんと話をして下さい
とのことでした。

まだ不動産屋さんとは話しをしておりませんが、もし、条件交渉時の注意点など
がありましたら、アドバイスよろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：２

私見ですが、大家さんも承諾しているので、不動産業者には、
　　　●新規契約ではなく「契約の更新」
　　ということでお願いすれば良いでしょう。
　　契約の更新の場合は、
　　　●更新後の月額賃料の2分の1以内の報酬
　　となります。
つまり、「新しい家賃の半分以内の手数料報酬」ということで
お願いしたら良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
本日、不動産屋さんから連絡があり、
「移動に関しては、新しい敷金と新しい家賃の更新料をいただきます」
とのことでした。
また、
「すぐにでも移動してもらいたいので、その分の日割り家賃もいただきます」
と言われてしまいました。

退去時には1ヶ月前の連絡をもって了承すると一般的にはなってますが、
「今月末で更新だから、その切り替えで良いですか」
と言っても、
「保証人は大丈夫でしょうか」
などと脅すようなことを言われ、さらに、
「そちらの引っ越しの都合など知らないし、
　『やっぱりやめます』とか言われたくないので、早く移って欲しい」
と、はっきり言われました。

結局、大家さんともう一度話して欲しいことを伝えたところ、
　「とりあえず日割り家賃は発生しますが、
　　部屋は月末までに移動してくれれば、いいです」
と言われました。

不動産屋さんそれぞれのやり方があるのでしょうし、
確かに普通に引っ越すよりは安いんでしょうが、このままで良いのか不安です。

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□■アドバイス：３

かなり不親切な業者ですね。
あまり気にすることは無いでしょう。移動時期や家賃は
大家さんが納得すれば良いので、業者が決めることではありません。

敷金は大家と話し合えば良いので、業者が欲しがる意味がわかりません。
また、更新料は家賃の半額以内と決まっていますので、認められません。
敷金については、おそらく今まで住んでいた部屋のクリーニング費用等に使い、
返還できないので、新しい部屋の分を全額納入ということなんだと思いますが、
これも基本的には認められません。

ここからは私見です。
しかし、厳密に言うと、部屋を変更するというのは、
「退去→新規入居」とも考えられます。
このあたりは、不動産業者が親切か不親切かの違いでしょう。

大家さんは親切だが、不動産業者は不親切と言う感じですね。
不親切な業者相手に、言い合いをしても、貴方にも自分勝手な部分があるのは
事実だと思いますので、ほどほどのところで折り合いをつけることが
必要だと思います。
話し合いで穏便に解決することが望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
不動産屋さんも言葉足らず（説明が下手）だったようで、
結局のところ、1階のリフォーム分は別途支払う形で、2階への移動となりました。
契約は前月から日割り家賃の発生があるので、
鍵を大家さんが預かってくれたので、ほっとした感じです。

不動産屋さんですが、親父さんはとても接客のうまい方なのですが、
息子さんは要領があまりよくない方のようで、このまま継いだら大変そうですね。
とても古くからやっていらっしゃるところのようなので、心配になってしまいました。

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