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相談内容　中古物件購入時の注意点について

千葉・20代男性
中古の戸建ての購入を検討中です。築年数に特にこだわりはなく、
数年住んだあとに、リフォーム（建替え？）をしたいと思っております。

ネット等で色々勉強していますが、いくつか教えて頂きたいことがあり、
ご相談させて頂きました。

　1.配管等、見えない部分の傷みが気になるのですが、例えば、
　　「○年以前は○○という素材が一般的だったので、
　　錆びたりしているケースが多い」
　　というような心配はあるでしょうか。
　　また、それはどのように調べることができるでしょうか。

　2.地下車庫のような物件を考えた場合には、
　　通常の地面の上に1階がある家と比べて、やはり耐震が弱いでしょうか。
　　また、豪雨の浸水などのことを考えますと、やはり、地下車庫物件は、
　　どちらかと言えば、避けたほうが良いでしょうか。
　　それとも地下の無い物件と比べても、きちんと建築、設計をされている
　　のであれば、遜色ないでしょうか。

　3.できればリフォーム前に雨漏りの後や傷み具合などを確認し、
　　後日、手入れをして暮らしたいと思っています。
　　しかし、気に入った物件が既にリフォーム済みの場合には、
　　どのように確認ができるでしょうか。

　　お忙しいところすみません。どうぞ、よろしくおねがいします。

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□■アドバイス：１

1番は専門外なので省きますが、2番については、
掘込み車庫を作ったときの建築確認書類が保存されていれば、
構造計算書がありますので、それで確認が可能です。

3は中古住宅を調査する会社があります。方法はサーモグラフィーなどで、
雨漏りの後や断熱材の有無などを調べてくれます。
費用は1回当たり12万円から15万円ぐらいです。
宣伝行為となりますので、ここに会社名は書きませんが、
インターネットで調べれば出てくると思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・
　２級建築施工管理技士・香川　文人）

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□■アドバイス：２

1についてですが、水道管（給水）は、古い順に、
鉄管・ライニング鋼管・塩ビ管もしくはステンレス管・さや管ヘッダー
という材料に変化しています（給湯管は銅管が主です）。

築20年以上のものであれば、鉄管かライニング鋼管の可能性が高く、
その場合、経年使用により内部に錆びが生じます。ライニング管というのは
内側にビニールのようなものでコーティングしてありますが、
エルボという曲がりの繋ぎでは錆びが発生することがあります。

簡単な方法は、床下などのどこか配管が目視できればよいのですが、
リフォームがされている場合はその箇所のみが塩ビ管に交換されている場合もあります。
一番確実なのは内視鏡による検査ですが、数万～7万円ほどでしょうか？

2、3は香川さんのおっしゃったとおりです。
ただ、地下駐に関しては、構造計算上問題が無くても、近隣の下水管状況により
大雨の際にグレーチングという排水箇所から溢れたりして、
地盤を損なう場合もありますので、できれば構造計算書とともに
地盤調査書もあれば、判断がしやすくなります。
下水に関しては、単純にその敷地が周囲よりも低い時は、
充分に調査されたほうがいいかと思います。
　　　　　　　　
（横浜市　一級建築士・Fudosan.JP参加エージェント）

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■□相談者より

丁寧なご回答を頂き、どうもありがとうございました。
地盤は（地下駐車場ではなくても）良く調べたいと思います。

以下、もう少し教えて頂きたいのですが、お手数ですが、よろしくお願い致します。

　1.給水、給湯について、もし錆びや劣化がみられた場合、
　　すぐに対応が必要でしょうか。
　　水周りの整備というと大掛かりで費用もかかるイメージがあるのですが、
　　購入時にどの程度の状態であれば合格なのか、
　　確認するチェックポイントはありますか。

　2.何年後かに（10年、15年かもしれません）建替えをしたいと思っています。
　　元が地下駐車場のあるものだった場合、建替えが難しいとか、
　　壊すのにかなり費用がかかるとか、あるでしょうか。
　　（自宅、友人宅共に地下駐車場のある家には縁が無かったので、
　　　なじみがなく、不安に思っています。窓の大きさなども特別にしてしまうと、
　　　カーテンやガラスの入替えにも標準仕様の場合に比べてメンテナンスも
　　　大変だったりすると思うのですが、地下駐車場の場合にも、
　　　通常に比べて面倒なことが考えられますか）

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□■アドバイス：３

1は、どこまでを合格とするかは難しいと思いますが、ひとつの目安としては、
　　　・極端に水（湯）の出が悪い箇所がある。
　　　・配管外部の錆び、腐食が著しい。
などでしょうか。
特に浴槽等が知らず知らずのうちに赤っぽい汚れがついてしまう場合は、
水自体はきれいでも、錆び（鉄分）が多く含まれていることがあります。
ただ、それは家屋の配管だけではなく、その地域の上水場・敷設配管にも
原因があることもあり、一概には言えませんが…。

2は、地下駐の解体には、
むろん通常の上屋の解体費用プラス・アルファが発生します。
それよりも、地下駐（スロープで下がる半地下が多いと思いますが…）
にしている理由があるはずです。
本来ならば3階建てで1階の一部を車庫にすれば良いのでしょうが、
その土地の規制（高さ制限・用途地域・道路斜線など）で
半地下にしていることが多いはずです。
したがって、現状が2階建て＋半地下を建替えしても、
単純な3階建ては建てられないこともあります。
ただ、建築基準法はどんどん変わっていきますし、用途地域・高さ制限も
変わることがありますので、絶対に無理とも言えません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
（Fudosan.JP参加エージェント）

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■□相談者より

お礼が遅くなり、申し訳ありません。
回答をどうもありがとうございました。
疑問点が解消でき、助かりました。
教えて頂いた点をよく注意して考え、確認をしたいと思います。
またご相談させて頂くこともあるかと思いますが、よろしくお願い致します。

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