【Fudosan.JP】不動産相談「離婚後に共有名義のままでいることについて」

離婚後に共有名義のままでいることについて

相談内容　離婚後に共有名義のままでいることについて

大阪・20代女性
初めて相談させていただきます。
先日再婚した相手の住宅は持ちマンションです。

彼の前の奥さんと12年ほど前に中古マンションを購入し、
7年ほど前に離婚しました。そのときに前の奥さんとの
共同名義のまま離婚して、現在に至っています。
再婚してその名義が残っていることを不安に感じ、
前の奥さんの名前を抜きたいのですが、
　　　●どんな手続きが必要なのか？
　　　●費用はどのくらいなのか？
　　　●このまま名義を変えずにいたら、どんなことが起こってしまうのか？
　　　　（例えば、家を売る際に前の奥さんに支払わなければならない…など）
など、アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

基本的なことですが、
　　　●共有であるということは、所有者の1人であるということ
になります。なぜ、離婚時に清算しなかったのかは、
解りませんが、何らかの事情があったのでしょう。

手続きは、過去の経過もありますので、一概にいえないのですが、
一般論でいいますと、元奥さんの持分を買い取るということに
なるのではないかと思います。
費用は、そのマンションの相場と持分によって変わります。
当然、所有権移転登記費用・取得税等の諸費用も必要になります。
また、元奥さんが売りたくないと言えば、
買う事はできないのはお解りいただけると思います。
おそらく、離婚時に何らかの交渉が行われて、今の状態になっている
はずですから、その原因を排除することが必要になるかもしれません。

名義を変えない場合は、元奥さんの承諾が無ければ、
そのマンションの売却はできません
（ご主人の持分だけ売却しても、購入する人はいないと思います）。
この場合、元奥さんにご主人の持分を購入していただく交渉に
なるかもしれません。承諾があって売却した場合は、
基本的に持分に応じた金額が、元奥さんの取り分となります。

おそらく、元奥さんに家賃は支払っていないのだと思いますが、
ご主人と元奥さんの間には、
離婚時に何らかの約束があったのではないでしょうか？
（例えば、家賃の代りにローンは全額ご主人が返済している…とか）

この件につきましては、ご主人に過去の経過を聞いてみるしかないのですが、
あまりしつこく聞かれるのは、嫌がるかも知れませんね。
ご主人の機嫌の良い時に、上手に確認してみたらいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。なるほど、いろいろ問題があるのですね…。
どうも、離婚する際に家のことは一切話し合わず、出て行ってしまったようで、
その後も、家に関してのことは元奥さんから、何も問い合わせがないようです。
ここで再度お聞きしたいのですが、以下の2点、教えていただければ幸いです。

　　●名義を書き換えるために必要な手続きは、どこへ行けばいいのでしょうか？

　　●名義を書き換えずに、元奥さんに一筆（持ち家に関する一切の権利を
　　　放棄するなど）書いてもらえば、売却時にそれが有効になるのでしょうか？

□■アドバイす：２

名義を書き換えるために必要な手続きは、
司法書士事務所にお願いするのが良いでしょう。

一筆書いてもらうことは、有効とは思いますが、離婚時にしかるべき
手続きを経ていない場合は、贈与の対象になるかと思います。
相続ではないので、放棄というのは税務的に通用しないと思います。

使用貸借契約（無料で貸借する）を締結し、かつ死亡時には
ご主人に相続する遺言書を公正証書にしておく方法もあるかと思います。
また、年間110万円の贈与税の控除を利用して、
毎年100万円づつ元奥さんからご主人に贈与し、
持分の変更をしていく方法もあるかもしれません。

　　贈与税については、国税庁のサイトをご覧下さい。
　　 http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo.htm

どちらにしても、奥さんの実印と印鑑証明、委任状への署名捺印、
司法書士による本人確認が必要になると思われます。
おそらく、権利書はご主人がお持ちだと思いますので、
持分の移転登記につきましては、お近くの司法書士事務所に
ご相談に行かれることをお薦め致します。
また、税務的なことにつきましては、お近くの税理士（会計事務所）等の
専門家にご相談されることをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

相談者さん、涌井さん、後だしじゃんけんのような横やりで失礼申し上げます。

放棄する旨の約定書面だけでは、いざというときに有効に
手続は進められないおそれがあるのではないかと思われます。

先妻の方の名義が残っているのであれば、売買などによる権利移転時に
現実に譲渡（売買・贈与契約書、売渡証書）を証する書面に署名捺印
いただく必要がありましょう。実際には、涌井さんの仰るように
司法書士さんにご相談されることをお薦めします。

相続も、先妻の法定相続人（その後の子や親）がいれば、
遺留分を請求される懸念があり、スムーズに望む権利移転が
できない可能性があります。公正証書でも同様です。
なお、遺留分については、手前味噌で失礼しますが、
当事務所のページをご覧下さい。
　　 http://www.houmu-center.biz/souzoku/sou9.html

ですからこのようなケース、先送りせず今のうちに
整理しておくことが肝要と考えます。

本来、離婚による財産分与であれば、分相応を過度に超えるもの以外の
財産については贈与税非課税とされていますが、ご相談の件では
離婚時の協議がどのようにまとまったのか不明ですし、しかも時を経ていますので、
税務署から認められるかどうかは難しいように思えます。

税務署は相談に行っても具体的個別に判断を保証してはくれません。
そこで涌井さんの仰るように、その場合は税理士さんに
お任せになるのが安心でしょう。
（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：４

川村様、遺留分ですか。…忘れていました。
補足、有難うございました。
（高原開発・涌井さん）

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