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相談内容　私道の買取要請について

神奈川・50代男性
私の家の前の私道を、今までその私道を所有者していた者が
不動産業者に売却しました。
ところが、その不動産業者は、その私道と併せて、私道沿の土地も所有者
（私道と同一）から購入し、その土地に一戸建の建売住宅を作る計画で
準備を始めています。

そして、不動産業者は建売住宅の販売にあたり、私道の整備（舗装工事）や
水道工事を行う必要が出てきていると考えられます。
その費用負担を抑制するためかもしれませんが、不動産業者は、
今、私道を利用している8世帯に、新たに建設する建売3棟を併せ、
合計11棟でその私道を買い取るよう要請されております（共同所有）。

私自身は今まで、何の問題意識も持たずに、その私道を利用し、
徒歩や車で通行しておりました。
ここに来て、突然私道を買い取るよう要請されていますが、
もし要請を拒否したら、その私道の通行（人、車、自転車など）を制限されたり、
私道の下の水道工事、ガス工事などのための掘削作業を制限されたりするのでしょうか？

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□■アドバイス：１

おそらく、土地の詳細や地目や権利関係などを、もっと細かく調べられた上で、
ご相談いただかなければ、各エージェントの皆さんがご回答できないものかと
思われます。
法律の専門家ではないので、法的な権利関係のお話しはできませんが、
ごくごく自然に考えますと、もし、通行権などの設定もされていないのであれば、
　　　●今後永久に、自分たちの土地でないところを、
　　　　自分たちの都合の良いように使いたい
と言うのは、土地の所有者側からすれば、あまりに理不尽にも思えます。
もちろん、法外な金額を言ってきたのであれば、別の問題になるかと思われますが、
常識の範囲内の金額であれば、業者さんの申し出自体、不当なものではない
ように思われます。

　通行制限できるか否か…に関しましては、例えば、
　　　●隣人との土地境界トラブルの予防さん
　　　　 http://tantei.web.infoseek.co.jp/line/
　　のサイト内の、
　　　 http://tantei.web.infoseek.co.jp/line/tsuukou.html
　　のページなどが、ご参考になるのではないでしょうか？
（わんえるで～おー・前野）

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□■アドバイス：２

基本的には、前野様のご紹介して下さったサイトに書いてある通りです。

さて、ここからは私の個人的意見です。
現地を見てないので、あくまでも一般論としての私見ですが、
その私道を共有にする要求は、業者として当然の要求だと思います。
逆に、共有にしておかないと将来もめることは目に見えています。
例えば、実際に他人が通行できない様に、
その私道に強固な塀を建てたらどうなるでしょう。
その土地は所有者の物ですから、基本的には自由な訳ですよね。

大事なことは、
　　「その土地を共有しませんか？」と、声をかけられたことです。
実際に、声もかけず通行できない様にしたら、かなり問題があるでしょう。
しかし、「共有しませんか？」と声をかけたのにもかかわらず、
それを拒んだ場合、相談者さん達が保護されるかどうかは、
私的に、ちょっと疑問を抱かざるを得ません。

その強固な塀を壊し、かつ通行権を主張していくのには、
それなりに時間と費用が必要になることでしょう。
単純に「民法の規定があるから…」という訳にはいかないと思います。
共有を拒むには、それなりに理由が必要だと思いますし、
拒んだ上で通行権だけを主張するのは、
かなり自分勝手な言い分だと思いますが、いかがでしょうか？

その買取要求額が、近隣相場と比較して認められる範囲内であれば、
将来のためにも妥当な範囲内の支出は必要かと思います。

なお、工事費等を含めた土地代が、共有の持分として妥当かどうかは、
当事者の8軒でよくご相談して検討されればよいでしょう。
金額が高いと思えば、値引き交渉をすればよいと思います。

　　★追加で補足ですが、私が知っている事例にこんなことがありました。
　　　通行権を主張されることを見越して、約90cm幅の道だけ残して、
　　　あとは全く立ち入りできない様に塀を建てた人がいました。
　　　この場合、自分の土地を90cmは他人の通行のために残してある訳ですよね。
　　　これでは、民法の通行権をもって争うことは不可能になります。
　　　…という実際にあった事例です。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
私の考えが甘かったかもしれません。
今の家は中古住宅を購入して住んでいましたが、
購入当初は私道であることも全く意識しておりませんでした。
今度の日曜日に私道を挟む8世帯で対応策を相談します。
そのときに、今回いただきましたご回答内容を、
皆さんに話したいと思っています。

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