不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

相談内容　競売で落札した賃貸物件について

神奈川・40代男性
A所有であった土地Bが差し押さえになったため、
競売にかけられ、私が今年の10月に買受人となりました。
土地Bが、AからCへ賃貸され、さらにCからDへ転貸しされていました。
そして、土地Bには貸家が建っており、Dが所有者となっています。

私がAの代りの新しい賃貸人となるのですが、
以下について、ご指導のほど、宜しくお願い致します。

　　　1.新しく賃貸契約書を交わすべきなのでしょうか？
　　　　また、交わすのであれば、
　　　　　・Aが土地Bを賃貸していたC
　　　　　・Cが転貸した土地B上の建物所有者のD
　　　　のどちらになるのでしょうか？
　　　　（あるいは、両者になるのでしょうか？

　　　2.契約書の契約期間はどのようになるのでしょうか？
　　　　（最初のAとCの契約は3年で、現在、2年と5ヶ月が経過しています）

　　　3.賃料は、CがAに1年分を、6月に前払いしています。
　　　　そこで、私が買い受けた10月から、翌年5月までの分の賃料を、
　　　　Aに払い戻し請求することは、法律上、可能でしょうか？
　　　　（AがCから賃料を受け取った時期は、すでにAは差し押さえの身でした）

---

□■アドバイス：１
どうも釈然としないものを感じますので、返答の前に質問がございます。

「最初のAとCの契約は3年」ということで、
「Cが転貸した土地B上の建物所有者のD」ということは、
　　　●Cは建物を建てる目的でAと借地契約を締結した
　　のだと思いますが、以下、ご返答願います。

　　　1.当初契約（AとC）の締結の日付
　　　2.当初契約が建物の建設を目的とした借地契約であるのかどうか
　　　3.建物の構造
　　　4.D所有の建物は、いつ、誰が建てたものなのか
　　　5.CとDの転貸の経過
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

以下のようなところですが、何卒宜しくお願い致します。

　　1.当初契約（AとC）の締結の日付
　　　　平成15年6月17日

　　2.当初契約が建物の建設を目的とした借地契約であるのかどうか
　　　　Aが賃貸中（E、およびF）の貸家B（正確には2棟なのでB1とB2）を、
　　　　借金の返済のために、Cに建物のみ売却し、
　　　　その後、CはDに転売（登記簿未確認のため推測ですが、
　　　　建物所有を目的とした土地の賃貸借契約と思われます）。

　　3.建物の構造
　　　　木造亜鉛メッキ鋼板葺平屋建

　　4.D所有の建物は、いつ、誰が建てたものなのか
　　　　昭和48年8月1日にAが建てたB1、およびＢ2

　　5.CとDの転貸の経過
　　　　平成15年8月1日、転貸しの契約。
　　　　裁判所の陳述書によると、
　　　　　AはDの存在を知らない（転貸しの件についても）
　　　　とのこと
（ということは、所有権の登記が転貸しの際の地主の未承認に
　勝ったということですかね？）

---

□■アドバイス：２

まだ、ちょっと疑問点があるのですが、取り敢えず、私見です。

　　1.新規契約は締結すべきだと思います。
　　　　相手は、CでもDでもどちらでも良いでしょう。
　　　　貴方・C・Dのお互いが納得すれば良いだけです。
　　　　おそらく、法的に一番保護されるのは、土地の上に登記された建物を
　　　　所有しているDですから、Dに不利益にならないのであれば、
　　　　あまり問題は生じないと思います。

　　2.期間については、新規契約であれば基本的には30年です。
　　　元々の3年間の契約を引き継ぐことは、無理があるような気がします。

　　3.請求は可能でしょうが、おそらく自己破産したAからの回収は、
　　　無理だと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、この度は、お忙しい中、ご相談にのっていただき、
誠にありがとうございました。
涌井様に質問され、答えているうちに、少しずつ整理され、
なんとなく見えてきました。
近日中に法務局に行って、まず、Bの登記簿をとってきたいと思います。
また何か判りましたら、投稿させていただきます。
今回は本当にありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓