競売で落札した賃貸物件について
相談内容 競売で落札した賃貸物件について
神奈川・40代男性
A所有であった土地Bが差し押さえになったため、
競売にかけられ、私が今年の10月に買受人となりました。
土地Bが、AからCへ賃貸され、さらにCからDへ転貸しされていました。
そして、土地Bには貸家が建っており、Dが所有者となっています。
私がAの代りの新しい賃貸人となるのですが、
以下について、ご指導のほど、宜しくお願い致します。
1.新しく賃貸契約書を交わすべきなのでしょうか？
また、交わすのであれば、
・Aが土地Bを賃貸していたC
・Cが転貸した土地B上の建物所有者のD
のどちらになるのでしょうか？
（あるいは、両者になるのでしょうか？
2.契約書の契約期間はどのようになるのでしょうか？
（最初のAとCの契約は3年で、現在、2年と5ヶ月が経過しています）
3.賃料は、CがAに1年分を、6月に前払いしています。
そこで、私が買い受けた10月から、翌年5月までの分の賃料を、
Aに払い戻し請求することは、法律上、可能でしょうか？
（AがCから賃料を受け取った時期は、すでにAは差し押さえの身でした）
□■アドバイス：１
どうも釈然としないものを感じますので、返答の前に質問がございます。
「最初のAとCの契約は3年」ということで、
「Cが転貸した土地B上の建物所有者のD」ということは、
●Cは建物を建てる目的でAと借地契約を締結した
のだと思いますが、以下、ご返答願います。
1.当初契約（AとC）の締結の日付
2.当初契約が建物の建設を目的とした借地契約であるのかどうか
3.建物の構造
4.D所有の建物は、いつ、誰が建てたものなのか
5.CとDの転貸の経過
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
以下のようなところですが、何卒宜しくお願い致します。
1.当初契約（AとC）の締結の日付
平成15年6月17日
2.当初契約が建物の建設を目的とした借地契約であるのかどうか
Aが賃貸中（E、およびF）の貸家B（正確には2棟なのでB1とB2）を、
借金の返済のために、Cに建物のみ売却し、
その後、CはDに転売（登記簿未確認のため推測ですが、
建物所有を目的とした土地の賃貸借契約と思われます）。
3.建物の構造
木造亜鉛メッキ鋼板葺平屋建
4.D所有の建物は、いつ、誰が建てたものなのか
昭和48年8月1日にAが建てたB1、およびＢ2
5.CとDの転貸の経過
平成15年8月1日、転貸しの契約。
裁判所の陳述書によると、
AはDの存在を知らない（転貸しの件についても）
とのこと
（ということは、所有権の登記が転貸しの際の地主の未承認に
勝ったということですかね？）
□■アドバイス：２
まだ、ちょっと疑問点があるのですが、取り敢えず、私見です。
1.新規契約は締結すべきだと思います。
相手は、CでもDでもどちらでも良いでしょう。
貴方・C・Dのお互いが納得すれば良いだけです。
おそらく、法的に一番保護されるのは、土地の上に登記された建物を
所有しているDですから、Dに不利益にならないのであれば、
あまり問題は生じないと思います。
2.期間については、新規契約であれば基本的には30年です。
元々の3年間の契約を引き継ぐことは、無理があるような気がします。
3.請求は可能でしょうが、おそらく自己破産したAからの回収は、
無理だと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、この度は、お忙しい中、ご相談にのっていただき、
誠にありがとうございました。
涌井様に質問され、答えているうちに、少しずつ整理され、
なんとなく見えてきました。
近日中に法務局に行って、まず、Bの登記簿をとってきたいと思います。
また何か判りましたら、投稿させていただきます。
今回は本当にありがとうございました。
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