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相談内容　「隠れたる瑕疵」の範囲について

千葉・30代男性
築20年のマンションを購入しました。
入居後、風呂場の掃除をして気付いたのですが、上部構造と
下部構造の継ぎ目のコーキングがほとんど無くなっており、
一部、化粧板（？）がめくれ、下地の木製部分（おそらくベニヤ）が
見えているところがあります。
上部構造は、下地が木で、そこに防水の化粧板が貼られて、
下部構造（FRP）との継ぎ目がコーキングされています。

下見の際は、この継ぎ目の部分がかなり汚れていた上、
カビが生えており、コーキングが取れていることや
下地が見えていることに気が付きませんでした。
当然、下地が見えている部分は水が当たると濡れてふやけたような
感じになりますし、この部分から水が入り、階下への水漏れに
繋がるのではないかとも思います。

これは「隠れたる瑕疵」として、売主へ補修を依頼できますでしょうか？
それとも当方の確認不足として、自費での修繕となるのでしょうか？

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□■アドバイス：１

私見ですが、瑕疵担保責任につきましては、
　　　1.売主が業者の場合は、2年以上。
　　　2.売主が一般人で、業者は仲介のみの場合は、
　　　　特約条項がある場合は、その特約に従う。
ということになります。
なお、瑕疵とは言えるでしょうが、「隠れたる瑕疵」とは言えないと思います。
実際に水が漏れていて、床下の垂木等が腐っている場合は、
「隠れたる瑕疵」と言えると思います。

とりあえずは、契約書の瑕疵担保の条項を良くご確認下さい。
その内容によって、かなり請求できる範囲が変る可能性がございます。
なお、コーキング程度であれば簡単だと思います。
また、化粧版の張替えも、現場を見ないと正確とは言えませんが、
それ程、費用や手間が必要な修復とは思えません。
素人でも修復できる程度だと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
昨夜、重要事項説明書を確認したところ、「隠れたる瑕疵」に関して
売主の責任範囲となるのは、
　　　・雨漏り
　　　・白あり
　　　・給排水設備
の3点のみなので、「隠れたる瑕疵」には該当しなさそうです。

ですが、瑕疵と言えるのであれば、付帯設備の方で売主さんから
風呂場については、「故障等『無』」となっています。
経年による性能低下やキズはこの限りではないとありますが、
付帯設備の方で補修を依頼することはできますでしょうか？

何社かで見積りを取れば、変ってくるかもしれませんが、
化粧版の張替えは、洗面台の水漏れ修理にきた業者さんに尋ねたところ、
全面張替えとなり20～30万円くらいかかりそうとのことでした。
化粧版が防水仕様なので、テープがうまく貼れないとのことです。

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□■アドバイス：２

私見ですが、瑕疵担保の対象外の場合は、かなり難しいかも知れません。
特に、現況売買の場合、補修の請求はかなり難しいと思います。

業者間でも結論の出ていない問題の一つが、
　　「築後、十数年を経過した中古物件の売買後、
　　　経年変化を原因として水漏れ等があった場合、
　　　隠れた瑕疵にあたるとして、売主は瑕疵担保責任を負うかどうか」
ということです。
ご質問の内容は「水漏れ」よりも、更に軽度の瑕疵と思われますので、
より一層請求は難しいのでは…と思います。

また、コーキングの剥がれや、化粧版の痛みが
「重要事項」に該当するのかも疑問があるといえますし、
物件の経年変化と購入価格の関係もあるでしょう。
簡単に「請求できます」とは言えないのが実情だと思います。

あまり、お役に立てず申し訳ございません。
他のアドバイザーの方の、より良いご返答をお待ち下さい。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス３

涌井様以上の回答はできないのですが、おそらく類似例が多くあると
思われますので、過去にそのような相談を解決された実績のあるだろう機関に、
ご相談なさるのも、一つの方法だと思います。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/

そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　「自治体などの無料法律相談」
または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

涌井様、前野様、ご回答ありがとうございました。
特段もめるつもりはありませんが、まさかカビや汚れの下が、
これほど酷くなっているとは思わなかったものですから…
（状況を伝えるのに、画像が掲載できるといいですね）。

築20年ということもありますので、ユニットバスの交換も検討してみます。
その際、床が水漏れで傷んでいた場合には「隠れたる瑕疵」として
対処していただこうと思います。
「隠れたる瑕疵」の責任期間が3ヶ月でしたので、
どうせ交換するなら早めにと思っております。

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