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相談内容　共有名義人の債権支払い義務について

東京・20代女性
お忙しいところ、恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。

夫との共有名義の家があるのですが、現在、別居中のため、
ローンの返済状況が不明です
（債務者は夫、連帯債務者および、連帯保証人はありません）。
仮に住宅ローンの返済が滞り、抵当権に設定されている土地が
差し押さえになった場合、土地の所有者にも
差し押さえの通知が来るものでしょうか？

また、一般的に債務者への連絡は電話なのでしょうか？
それとも、督促や催告など、書面での通知が届くのでしょうか？

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□■アドバイス：１

住宅ローンということですと、
相談者さんの持分にも抵当権の設定があるのが普通です。
その場合は、債務者が相談者さんの配偶者の方だけであっても、
相談者さんは債務の物上保証していることになります。

金融機関は物上保証だけではなく、連帯保証を求めるのが普通ですが、
本当に連帯保証していないのでしょうか？
まず、住宅ローン（金銭消費貸借）契約書を確認されることをお奨めします。

さて、相談者さんの持分に抵当権の設定がある場合ですが、
返済が滞っていた場合、相談者さん宛てにも催告書が届きます。
最初は普通郵便ですが、金融機関が抵当権の実行を行うことを
前提にした場合、内容証明郵便で催告書が届きます。

金融機関（債権者）に住所変更の届けをしていないと、
元々住所である配偶者の方の住んでいる住所宛てに届きますので、
その文書を自ら見ることができないうちに
競売手続きが進行していってしまいます。

競売の売却額が債務額に満たない場合は、連帯保証していた場合は、
その不足額は相談者さんの保証債務として残り、
不動産以外の財産を差し押さえてくるということも想定できます。

返済について気になるのでしたら、
早い時期に金融機関にお尋ねになった方が賢明かと思います。
（本田貴士さん）

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■□相談者より

お忙しい中、回答ありがとうございました。

　　「金銭消費貸借抵当権設定契約証書」を確認しましたところ、
　　　●債務者兼抵当権設定者…夫
　　　●抵当権設定者…私と父
　　　●連帯保証人、連帯債務者…何も書かれていません
　　という状況でした。

抵当権の順位というところには、宅地（以上○○所有）、
その下に居宅（○○共有）と記載されています。私名義は、この共有の家です。
実際は一箇所にある土地ですが、土地は地番が分かれています。

この場合、抵当権が記載されている順に、個別に抵当権を実行し、
一番初めに設定されている抵当権を実行しても完済できなければ、
次の抵当権の実行と解釈してよいのでしょうか？

夫は住所変更していないようですが（住んでいるようです）、
私宛の郵便物は、現住所への転送手続きをしてあります。
時間を作って、金融機関に尋ねてみることにします。

勉強不足で申し訳ありません。上手く説明できていないかもしれませんが、
私の解釈の仕方が間違っていましたら、
お手数ですが、ご指導よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：２

土地の所有者はお父様で、お父様の土地に娘さん（相談者さん）ご夫婦が
建物を建て、建築代金を借入る際の担保として土地建物に抵当権を設定したようですね。

そうであれば、担保（抵当権の設定されている土地建物）価値（価額）よりも
債務額の方が低廉であると思われますが、土地建物は共同担保になっている
はずですから、抵当権が実行されると土地と建物は一緒（セット）に売却に付されます。

ただし、競売評価額（最低売却額）の建物と土地の地上権（便宜的に土地を底地
権と地上権とに評価を区分している）の合計額が債務額を超過しているようであ
れば、土地のうち底地権は売却されず法定地上権付き建物として売却されます。

売却額が債務額（借入元本のほか遅延損害金も含む）を下回っていた場合は、
債務者並びに（連帯）保証人には不足額の返済義務が残ります。

さて、現実に即した対応ですが、土地がお父様のものとし、
土地建物の価額が債務額を上回っているとした場合、
配偶者の方の持分を債務額と相殺することで、
相談者さんないしはお父様、または信用のできる相談者さんのご兄弟とか、
おじさんおばさんに名義を変更する必要があると思います。

仮に、相殺資金（借入金の返済額）が用意できない場合は、
土地建物を売却することで借入金返済することも、
債務者である配偶者の方の返済意思次第では
考えなくてはならないかもしれません。
（本田貴士さん）

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■□相談者より

本田様、とても丁寧な説明をしていただき、感謝しております。
万一の場合は、ご指導いただいたことを踏まえ、家族とも相談し、
考えていきたいと思います。
お忙しい中、お手数をおかけいたしました。
また、お礼が遅くなりまして失礼いたしました。
ありがとうございました。

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