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相談内容　擁壁の崩れについて

神奈川・40代女性
3年前に新築の戸建を購入いたしました。30年以上前に造成された場所で
北傾斜です。北側の擁壁の高さは1階分位です。
家を検討した当時、既に北側には家が建っていましたので、
擁壁自体をじっくりと見てはいません（材質はオオヤ石です）。
ただ、売主さんには、「強度に問題は無い」とハッキリ言われました。

しかし、先日、その擁壁が崩れてきていることがわかりました。
穴も結構空いているようで、その部分の補修も必要とのことした。
購入当時、売主さんからは、「次の世代までは手を加える必要が無い」
と言われていましたので、ビックリしています。
オオヤ石が弱い石である説明も全くされていません。

この場合、当方で全額負担するしか無いのでしょうか？
お金は無いし、納得はいかないし、とても苦しんでいます。
アドバイスお願いいたします。

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□■アドバイス

返答の前に質問がございます。

　　1.土地の売主さんは業者でしょうか。
　　2.一般人が売主の場合、仲介業者は入っていますか？
　　3.重要事項の説明書には、擁壁について説明されていますでしょうか？
　　4.2次製品ではなく、本物の大谷石でしょうか？
　　5.土地売買契約書、および重説には瑕疵担保について、
　　　何か明記されていますでしょうか？

　　以上、宜しくお願い致します。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。ご質問の回答をさせていただきます。

　　1・2.不動産会社を通し、販売会社から購入しました。

　　3.特に擁壁の説明はありません。

　　4.本物です。

　　5.「構造耐力または雨水の浸入に影響のないものを除き10年間保証」
　　　というようなことは記載されております。

追加ですが、まだ業者の方にはみていただいていないので、原因はわかりません
が、現在、家の中の壁に一部亀裂が入っている箇所を発見しております。

このような回答でよろしいでしょうか？
よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：２

私見ですが、長野の場合は、寒じて凍（し）みることもあり、
大谷石を擁壁に使うこと自体、ありえません。
2次製品なら大丈夫ですが、本物はポロポロになって崩れてしまいます。
しかし、関東地区では擁壁に使うこともあるようですね。
水分を吸収しやすい石ですから、個人的には擁壁に適しているとは思いません。

擁壁の大谷石の修復に関しましては、仲介不動産業者がいるようですから、
瑕疵担保責任ということで、
　　「擁壁の修復を売主業者負担でお願いしたい。
　　　ついては、重説や契約を仲介した業者として、売主と交渉して頂きたい」
と、仲介業者に言って下さい。
その結果を、またご報告いただければ…と思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、不動産会社に電話したところ、瑕疵担保責任は2年間と言われました。
民法のことも言ってみましたが、「2年間」と譲りません。
状況の説明を終えたあと、急にヤクザっぽい口調で言われ、怖かったです。
不動産会社にはそれなりに仲介手数料は支払っていますが、
この件を交渉していただくことは無理のようです。
通常、擁壁の瑕疵を10年間認めていただくことは難しいことなのでしょうか？

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□■アドバイス：３

2年間と言うのは、契約書に明記されている場合です。
契約書には、瑕疵担保責任は2年間と明記されているのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、契約書には2年と記載されておりますが、
　　　●（建物基本構造部分については10年迄とする
と追加されております。
擁壁自体は建物ではないので、品確法を主張することはできないのでしょうか？

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□■アドバイス：４

私見ですが、10年保証はあくまで、建物の主要構造部分のことだと思います。
土地の擁壁の場合は、民法第638条に、
請負の瑕疵担保責任が規定されていますが、
今回の場合は、造成後30年経過していますし、
かつ、瑕疵担保責任も2年と明記されているとなると…、
　　●消費者契約法や宅建業法の重要事項の説明義務違反に該当するかどうか？
　　●または、民法95条の錯誤による契約の無効となり得るかどうか？
ということになるのですが、私ではちょっと判断いたしかねます。

行政の行っている法律無料相談に行かれるか、もしくは有料になりますが、
弁護士等の専門家にご相談なさった方が良いかも知れません。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、いろいろアドバイスありがとうございます。
行政の方に行ってみようと思います。

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