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相談内容　中古マンションの選び方について

東京・40代女性
はじめて、相談させていただきます。
中古マンションを探しておりますが、都心なので、
中古といっても私にとってはかなりの金額です。
メリットの話はあるものの、デメリットについて、
業者さんからは、詳しい説明がありません。
以下のような物件のデメリットについて、お教えください。

　　　●借地権の物件
　　　　借地権の残存38年の物件があります。
　　　　同等の所有権の物件に比べ、300万円以上安いかと思います。

　　　●築年数が古い物件
　　　　築30年の物件があります。
　　　　中はリフォームする必要がありますが、環境は良く、
　　　　建物自体の修理等もきちんとしてあるように見えます。
　　　　この後、どの程度、住むことが可能なのでしょうか？
　　　　また、どの程度まで、売却する価値があるのでしょうか？

どうぞ、よろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

等おそらく、あまりに漠然としていて、
皆さんも答えるのが難しいのではないかと思います。

●借地権の物件
　　おそらく「買うか、借りるか？」で、「買う」を選ばれたのだと思いますが、
　　それと同じように考えることができると思います。
　　つまり、土地に関しては「賃貸」です。
　　ですから、その分、物件自体の価格も安いでしょうし、区分所有に比べて、
　　税金などのメリットについては、おそらく、説明を受けられたことと思います。
　　反面、毎月の地代を支払う必要があるでしょうし、もしかすると、その地代が
　　物価の変動によって上昇する（つまり賃上げされる）可能性もあります。
　　もちろん、その逆も…です。
　　また、権利更新時の更新料が発生したり（＝契約内容を確認してください）、
　　仮に取り壊す場合には、その解体費用の負担が必要になったり（＝こちらも契
　　約内容を確認してください）、借地権の期間が切れてしまった場合の対応などが、
　　面倒な場合もあるかと思われます。
　　さらに、売却するにあたっても、安かった分、当然、安くなるものと思われます
　　し、特に借地権の残存期間が短くなった場合、売りづらくなる可能性が高いよう
　　にも思われます。

●築年数が古い物件
　　外見上綺麗に見える…と言うことですから、管理はなされているかと思われます
　　が、配管なども含めて、どの程度住めるか、将来売却する価値があるかは、
　　分からないでしょう。
　　本気でご購入をご検討なさるのであれば、
　　　　●過去の修繕記録
　　　　●今後の予定（将来は修繕や補強でしのぐのか、建替えるのか…など）
　　などを、業者さん経由で、前所有者に対し、管理組合から取り寄せてもらうなど
　　して、まず、管理履歴・計画を見た上で、きちんとご判断なさることをお奨めし
　　ます。

ただ、個人的には、デメリットも含めて、
きちんと説明してくれるような業者さんこそ、信頼できると思います。
業者さんであれば、当然、説明できる内容ですから…。
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

お返事ありがとうございます。
このような内容の説明は、業者さんからはありませんでした。
こちらから、かなりしつこく質問したのですが、
ばくせんとした回答しか得られませんでした。
とても、助かりました。
ご回答をもとに、もう少し自分で調べてみます。
ありがとうございます。

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□■アドバイス：２

借地の件ですが、将来売却される際、やはり、借地期間の残存期間によって、
かなり難しくなるケースが考えられます。

築30年以上のマンションについて…ですが、一番大きいのは耐震の問題です。
昭和56年6月に建築基準法が改正され、新耐震基準になりました。
このときより以前の建物は震度基準が震度4だったのが、
この改正によって震度6に変りました。

いずれにしても、「昭和56年6月以前」の建物の場合、
現在の耐震基準に適合しない物件が多数あると考えられるので、
ご心配であるなら、構造設計屋さんなどに確認されると良いと思います
（これは不動産屋には分からないことなので、答えようがないと思われます）。
（1級建築設計・石田さん）

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