【Fudosan.JP】不動産相談「分譲地の購入後の遊歩道計画の変更について」

分譲地の購入後の遊歩道計画の変更について

相談内容　分譲地の購入後の遊歩道計画の変更について

栃木・30代男性
昨年、閑静な住宅分譲地で建築条件なしということもあり、
購入し、建物を新築いたしました。
私たちがこの土地を購入するにあたり、魅力ある条件は
家の前に遊歩道ができるということでした。

購入前、現地で土地の仲介業者、地主が分譲地の計画と説明をし、
1期の分譲地の予定図を見せてもらいました。
その際、私たちが依頼した工務店の方も立ち会いました。
最終的に、遊歩道ができることを前提に、
玄関の位置や駐車スペースなどを設計し、無事完成しました。

今年に入り、隣の2期工事が行われるということで、業者が挨拶に来ました
（地主が発注したのは、1期とは異なる業者でした）。
そして、2期の業者からの説明があり、計画書を見せていただききました。
しかし、遊歩道が予定されていたところ（＝私たちの家の玄関前）は、
他の人の駐車スペースになるように計画されていました。

業者に問いただすと、
　「遊歩道の件は初耳で、地主からは聞かされずに契約をしてしまった」
ということで、逆にびっくりしていました。

その後、私が地主、1期の仲介業者に問いただしたところ、
計画が途中で変ったということでした。
そして、「売るときには遊歩道ができるということで売りましたよね」
と問いただすと、地主も仲介業者も間違いなく言ったと認めましたが、
地主は、「私の土地なのだから、計画変更しようとも勝手だろう」
と感情的になっていて、収集がつきません。
しかし、家が完成し、玄関の位置も全て遊歩道ができることを
前提にしていますので、家や玄関の向きを変えることもできません。

1期で建てた他の家の方も、遊歩道ができると聞いていました。
ただ、土地契約時の重要事項説明書には、
遊歩道の件が明記されていませんが、
私たちは、契約書の中身は全部を把握できる訳がないので、
見落とすこともあると思います。

現在、8坪を、坪30万円で買わないかと迫ってきています。
このような場合、私たちはどのような対処をすれば良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

　　私見ですが、相談内容を読む限り、
　　　　●開発行為を行わない個人の土地の切り売り
　　であり、宅建業法に違反した分譲であると思います。
　　まず、その点を仲介業者と地主に確認して下さい。
　　「開発行為の許可番号を教えて下さい」と言えば良いでしょう。
　　　おそらく、
　　「開発行為が必要ない面積に、何期かに分けて売っている」と言うと思います。
　　　そしたら、
　　「売主の地主さんは、宅建業者の免許があるのですか」
　　　と聞いて下さい。
　　「無い」
　　　と言ったら、
　　「宅建業者の免許が無いのに分譲するのですか」
　　　と言って下さい。

　その上で、
　　「約束を守らないなら、県に宅建業法違反の分譲で、売主である地主を訴える」
　と言って、交渉してみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

遅れて申し訳ございません。
涌井様ありがとうございました。まさにおっしゃるとおりで、
地主はこの辺一帯の土地を切売りしているのです。
私たちに仲介した業者は宅建業者の免許を持っております。
地主は1期、すなわち私たちに売った時には、
宅建業者の免許は無かったため、この仲介業者を介して売ったのです。
2期のときには、地主は1期とは違う業者に土地を売りました。
このときには地主は別会社を作って宅建業の免許を取得しています。

結局のところ、地主から知らされずに買わされた2期の業者は、
トラブルで他の分譲ができなくなるので、8坪の土地を切り離したのです。
地主としては、その分、
損した金額（つまり坪単価）で買わないかと言っているのです。
約束と違っているのにもかかわらず、その責任も感じず、
「買う気はあるのか」と言っている始末なので、本当に困ります。

この件があって調べて分かったことなのですが、
私たちと契約する以前に、役所の方には
遊歩道は作らないということで、申告していました。
その後の私たちとの契約時に、
地主は一言も計画変更のことを私たちに伝えず、契約をしたのです。
本当に私たち消費者をバカにしています。
家内も突然のトラブルに体調を崩しているので、
何とか速やかに解決できれば…と思っています。

□■アドバイス：２

もし交渉が上手く行かない場合は、
行政の行っている無料法律相談、宅建協会の主催する無料相談か、
都道府県の宅建業者の管理部署にご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
早速、宅建協会の無料相談をお願いいたしました。
協会員である仲介業者に対しては、協会から解決策というか、
妥協案を頂きましたので、検討していきたいと思います。
ただ、問題の原点である地主の方が、
今度は私と仲介業者を営業妨害で裁判を起こすと脅しています。
結局、8坪の土地が切り離されて、
誰も買わなくなってしまったことからだと思います。
私たちのこのような事例を読んで頂いて、
これから購入を考えている方が、
トラブルを回避できれば…と思います。

□■アドバイス：３

そうですか…。
暴言かもしれませんが、
耐震偽装問題の某社の社長のような方ですね。
売主は、元々、業法違反をしていたという自覚が無いのでしょうかね。
貴方の方は、無料相談に行っているのですから、
それなりの記録が残っています。
売主の出方を暫くみているのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。私たちは決して感情的にならず、
冷静に客観的に、今回の件について、取り組んで行こうと思います。
それは私たちには全く落ち度も無いことなので、
相手がどのような対応をとっても自信がありますので…。
これからも良いことも悪いことも、流れを報告出来れば…と思います。

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