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相談内容　建物監理手数料について

神奈川・30代女性
先日、建築条件付き土地を購入しました。
数軒建つ土地で、隣にモデルルームとして1軒建っておりました。
内覧し、気に入り、同じ作りの建物ができる上に色々選べるので、
安心して契約しました。

契約は、土地・建物、同じ日に別々の契約書にて契約しましたが、
後日、1本化すると言われました。
また、前々より、不動産会社から、
　　「建物については仲介手数料はかからないからお得です」
と言われていました。

しかし、実際の契約時に建物についても手数料を払いました。
その時点では何の知識もなく、
「結局、手数料もかかるのかぁ～」
なんて思い、質問もせず、払ってしまいました。
ところが、最近、色々と調べていくうちに、
　　　●建築条件付き土地の場合、建物に仲介手数料はかからない
ということがわかりました。

不動産会社に聞いたところ、
　　「仲介手数料ではなく、建物監理手数料として頂戴しました」
　　とのことです。
　　詳しい言い分は、
　　　1.当社は「一級建築士事務所」として免許を受け登録している。
　　　2.当社は「建設業者」として免許を受け、登録している。
　　　3.契約に関し、建物部分の融資手続き、
　　　　各種申請に対しても業務を代行している。
　　　4.間取り打ち合わせ、建物に関する各種業務に立ち会っている
　　　　（または立ち会う予定である）。
　　ということで、正当性を主張しております。

でも、「3」については、金額的に土地のみの融資で済み
（建物＋諸費用に関しては頭金で用意しているため）、
「4」については、打ち合わせに出ておらず、出てもらうつもりもないんです。

この建物監理手数料というのは正当な手数料なのでしょうか？
どんなことでも構いませんので、教えて下さい。

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□■アドバイス：１

私見ですが、まず、建売の青田売りの可能性がございます。
建売の青田売りが禁止されているので、建築条件付とした場合は、
公正取引違反で、業者は罰金の対象となります。

実際に建築条件付だった場合、
業者は手数料を受け取ることも可能であるとも思いますが、
これは、一般的には、購入者から受け取るのではなく、
紹介料、もしくは謝礼の名目で、建設業者から頂く場合が多いと思います。

詳しい言い分の「1～4」は、建築請負契約書に明記してあるのでしょうか？
もしくは、設計管理委託契約書を締結してあるのでしょうか？
それらを締結してない場合は、正当とは全くいえないでしょう。
また、1～4は基本的に、貴方が特別に依頼しない限り、
全て建設会社が支払うべき費用だと思われます。

最低でも、土地、および建物の売買契約時に説明すべき事項であり、
業者が説明してない場合は、当然、支払い義務は発生しないものと思われます。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、ご返信ありがとうございます。
赤ちゃんがいるため、なかなかパソコンに向かえず、
お礼が遅くなり申し訳ありません。
こんなに早く頂けて、本当に嬉しいです。

「詳しい言い分の「1～4」は、建築請負契約書に明記してあるのでしょうか？
　もしくは、設計管理委託契約書を締結してあるのでしょうか？」
は、1つも明記してありませんし、説明もありませんでした
（領収証にも内訳など明記してありません）。
また、設計管理委託契約書というものはありません。

「当初、売主は全ての区画を建売にしたかった。でも、セミオーダー、
　またはフルオーダーにした方が購入者は喜ぶため、建築確認を取らず、
　建築条件付きとした」
とも、不動産会社から言われました。

でも、これは私達購入者には関係のない話だと思うんです。
それに以前、現地で「建築条件付き宅地」という看板も見ています。
これは不動産会社と売主（施工会社）が繋がっているということなのでしょうか？
すみません、不動産に対する知識がないので、言葉がおかしいかもしれません。

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□■アドバイス：２

売主と不動産業者は何らかの関係があるでしょう。
でも、今回のご相談の建物の管理料、または手数料とは全く関係の無い話です。

これは、不動産業者も貰えれば儲けもの（？）ということだと思いますよ。
違うとすれば、不動産業者としても建設会社としても、無知、
または悪質な業者だということになると思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、再度ありがとうございます。
主人と相談して、不動産業者に話しをしてみたいと思います。
後日、結果ご報告させていただきます。

～～約１ヶ月後～～
大変遅くなりましたが、結果報告させていただきます。
「主人が宅建協会に相談に行くと言ってるので…」
と話し、数日後、
「1級建築士が建物についてもチェックしていることで手数料頂きましたが、
　説明不足と、依頼されていないことで返金します」
と、返事がきました。
相談したことで強く出ることができ、本当によかったです。
ありがとうございました。

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