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相談内容　区画整理に伴う借地契約の見直しについて

愛知・40代女性
はじめまして。
3軒の地主をしています。100坪くらいしかありません。

昭和38年に祖父が口約束で土地を貸し、私が相続した時、
はじめて契約書を取り交しました
（旧借家法により、30年の契約になるものと思い、
　平成36年までの契約書を作りました）。

この度、市の道路拡張工事にかかり、土地を削ることとなりました。
家も削られるため、修繕、改築が必要になります。
契約書に増改築する際は地主に届けるようあるので、
借主が承諾を求めてきました。
　　
Aさんは84歳で、「一代限りでいいので、承諾してくれ」と言います。
でも、契約は平成36年のままで。その方には、息子も孫もいます。
Bさんは40代で、建物の登記はありません。

現状、将来的に土地が確実に戻ってくるのか不安です。
これを機に、何かいい契約方法はあるのでしょうか？

権利金を払っていない時、「借地権はあるが、借地権価格はゼロ」
と聞きました。更新料、承諾料、権利金は一切もらっておりません。
これも、もらったら不利になるのでしょうか？

弁護士さんには相談するものの、よい回答が得られません。
いっそ、不動産会社に任せたほうがいいのでしょうか？
長々とすいません。どうぞよろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

私見ですが、旧借地法
（おそらく借家法ではなく、借地法のことだと思います）
の場合は、基本的には借地上に建物が存在する限り、
更新を拒絶することは難しいでしょう。
旧法の場合は、法定更新条項もありますし、更新拒絶もかなり難しくなります。
増改築につきましても、増改築を制限する特約がありましても、
可能な場合があります。

簡単に言うと建物が存在する限り、
土地は戻ってこないということに近いこととなります。
それであれば、更新料、承諾料、権利金を受領しておく方が
良いということになると思います。

　　■ご参考（旧借地法の関連条項）
　　（更新の請求、建物等の買取請求権）
　　　第４条　借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建
　　　　　　　物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタル
　　　　　　　モノト看做ス
　　　　　　　但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正
　　　　　　　当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラ
　　　　　　　ス
　　　　　２　借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権
　　　　　　　者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求ス
　　　　　　　ルコトヲ得
　　　　　３　第５条第１項ノ規定ハ第１項ノ場合ニ之ヲ準用ス

　　（更新の場合の借地権の存続期間）
　　　第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨ
　　　　　　　リ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス
　　　　　　　此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス
　　　　　２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ
　　　　　　　従フ

　　（法定更新）
　　　第６条　借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者
　　　　　　　カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借
　　　　　　　地権ヲ設定シタルモノト看做ス
　　　　　　　此ノ場合ニ於テハ前条第１項ノ規定ヲ準用ス
　　　　　２　前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有ハ第４条第１項但書ニ規定
　　　　　　　スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

　　（事情変更による借地条件の変更等）
　　　第８条ノ２　
　　　　　２　増改築ヲ制限スル旨ノ借地条件ガ存スル場合ニ於テ土地ノ通常ノ利用
　　　　　　　上相当トスベキ増改築ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ裁判所ハ借
　　　　　　　地権者ノ申立ニ因リ其ノ増改築ニ付テノ土地所有者又ハ賃貸人ノ承諾
　　　　　　　ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、ご返信頂き、ありがとうございます。
借地面積が変っても、旧法のままなんですよね。
どんな契約書を作ろうが、無意味なんですね。

市の区画整理なのに、借地人に借地権を買い取れと言われています。
借地権は、特定の地域のみで売買され、ほとんどの地域は、
借地権はあっても借地権価格がゼロというのは本当でしょうか？
契約書に更新料が書いてないと、更新料を求めるのは無理のようですが、
更新料を借地権価格にするという契約はできますか？
また、借地面積の変更は、更新にあたるのでしょうか？

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□■アドバイス：２

「市の区画整理なのに、借地人に借地権を買い取れと言われています」
というのは、変です。
市の区画整理の場合は、
借地人に対する損害補填交渉は市が行う必要があるはずです
（法律できまっているはずです）。
貴方が、損害の補填を行う義務は無いと思いますので、市に確認して下さい。
市が誠意ある回答をしない場合は、再度、投稿して下さい。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

わかりました。市に確認してみます。
ありがとうございました。

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