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相談内容　土地の一部を行方不明者が所有する物件について

愛知・30代男性
今回、競売物件である土地付き中古住宅の購入を考えています。
競売物件といっても、
不動産業者が競売で買い取ってリフォームしたものを、
別の業者の仲介で購入する予定です。
　　
仲介業者が登記簿を調べてくれたところ、
その物件の建築当時に、隣家との関係で、
隣の土地との間のごく狭い細長い隙間の土地（0.8坪）
が分筆されてます。
しかし、その部分には抵当権が設定されていなかった関係上、
この0.8坪だけが前の持ち主の名義のまま残ってしまっているそうです。

本当はその部分も買い取って、すっきりさせたいのですが、
土地の所有者は夜逃げしていて連絡が取れません。
この0.8坪の上には、隣家との境界のフェンスが一部かかっていますが、
たとえなくなったとしても、建坪率、容積率、壁面後退等は問題がなさそうです。

　　この場合、
　　　1.フェンスを作り直して、越境を是正してもらった上で購入する
　　　2.購入後もこのまま使い、何か問題が出たらフェンスを作り直す
　　　3.そんなややこしい事情がある土地は購入を見合わせる
　　の、いずれにすべきでしょうか？

また、「2.」のように、購入後もこのまま使った場合、将来、
（現在、行方不明とされている）所有者から、
土地の使用料や損害賠償（？）などの金銭を要求される可能性はあるでしょうか？
　　
それとも、行方不明である以上、この土地の固定資産税などが滞納され、
差し押さえられ、やがて競売になるような見込みはあるのでしょうか？

いろいろとややこしい話ですいませんが、かなり気に入っている物件で、
この件がほどほどのところで解決されるのであれば、
是非とも購入したいと考えています。アドバイスをお願いします。

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□■アドバイス

今回の物件の購入方法につきましては、どの方法が良いと言うよりも、
どの方法を選択されるかは、貴方自身が決めることのような気が致します。

これから述べることは、「私であれば…」という程度で読んで下さい。
いろいろ意見はあるのでしょうが、私ならば、現状のままで購入します。
つまり、「2.」を選択します。
そして将来、もしその行方不明の方が出てきたら、0.8坪の購入を打診して、
値段が納得いけば購入し、納得いかなければその時にフェンスの越境を直します。

土地の使用料や損害賠償については、
基本的には、その土地を使わないようにしていれば良いと思います。
その0.8坪にフェンスがかかっている程度であれば、越境している部分からは
目印をつけて、それより先は使わないようにしておけば良いと思います。
　　
また、0.8坪の土地については、物を置いたりして使わなければ良いでしょう。
0.8坪の部分をしっかり解るように杭をいれるなどして、使わなければ良いだけで、
将来、その0.8坪を何らかの方法で購入した時のことを考えると、今現在、
フェンスを作り直すのは無駄になるような気もしますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご意見ありがとうございます。
僕も基本的には「2.」かな…と思っていたのですが、
「目印をつけて、使わないようにする」というところは大変参考になりました。
ありがとうございました。
弁護士さんにも少し相談したのですが、
「越境していて、そのことを知っていても、
　20年たてば、時効で自分たちのものにできる」
と言われました。
20年間は「使ってない」ことにして、
20年たったら、いきなり手のひらを返し、
「ずっと使ってたもーん」と言うのも、ちょっと気が引けますが…（笑）。
それにしても、20年って、あまりにも遠い将来過ぎて想像がつきません。
自分の方が忘れてしまいそうです。

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