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相談内容　抵当権の抹消について

岐阜・40代女性
父親の死去により、宅地・田・母屋・アパート2棟を相続しました。
実際はアパートと母屋の改築に伴い、
某金融機関に相続財産の8割近い債務がありました。

ここにきて、評価額の低かった田んぼが道路の開発に伴い、
国が買い上げてくれることになり、評価額の数倍の金額提示がありました。
しかし、契約を進めようとしたところ、債務者である某金融機関から、
抵当権を理由に、
　　「土地はうち（某金融機関）のものなので、
　　　売却額の全額を返済にあてなければ、田んぼの抵当権は抹消しない」
　　「この条件を飲まない限り、抵当権の抹消はしないし、
　　　そうなると売却もできない」
と言われました。

ちなみにこれまでの返済は滞っておりません。
素人の私は、田んぼの抵当権だけを抹消するのであれば、
田んぼの分の評価額に値する金額さえ支払えばいいものと思っています。

土地・建物に抵当がかかっている場合、
その一部だけの抵当を外すことは可能なのでしょうか？
それとも、今回の某金融機関が主張するとおり、
売却金額全てを返済にあてなければいけないのでしょうか？

どうぞ、お知恵を貸してください。お願い致します。

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□■アドバイス

金融機関の抵当権がついてるとのことですが、
おそらく、共同担保だろうと思います。
その場合、抵当権の抹消に
金融機関側が一部弁済で応じるかどうかは話し合いだと思います。
ただ、相続財産の8割に近い債務があるのなら、
金利先行き上昇の懸念もありますから、
返済して、債務を軽くしたほうがいいのではないかとも思います。
貴方は、一部弁済で抹消してもらって、
余ったお金はなにかに使われる予定でもあるのでしょうか？
なければ、返済にまわしたほうがいいと思いますし、
資金が必要ならば、金融機関と話し合ったらいかがでしょうか？
一度返済して、必要な金額を融資してもらうとか、一考されたら…と思います。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。
余ったお金についてですが、現在、固定資産税にかかる費用を
家計から持ち出ししている現状ですので、
なんとか少しでも税金の糧にしたいと考えています。
某金融機関の本店の方に電話でたずねてみましたところ、
やはり話し合いでということでした。
ただ、担当者のものの言い方と本店の方の言い方に
ニュアンスの違いを感じました。
担当者は私共に選択の余地が無いとの態度でしたが、本店の方は、
　　「書類等を検討した上での話し合いで…」
　　という返答でした。
　　また、
　　「一部弁済は通らないという担当者の主張は考えられない」
　　とのことでしたので、実際、本店に相談すべきかな…と思いました。

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□■アドバイス：２

話し合うのは、本店の方のほうがいいかもしれませんね。
税金の支払いにあてることを充分説明し、
債務の返済も家賃収入などで返済できることを説明すれば、
わかってもらえると思います。
がんばって下さい。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。お返事が遅れましたこと、お詫びいたします。
本店の方と直接相談することになりました。
税金の支払いの件、これからの返済について、説明させてもらおうと思います。
大変良いアドバイスを頂き、感謝しています。
ほんとうにありがとうごさいました。
相談後に再び経過報告させていただきます。

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