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相談内容　違法建築と既存不適格の違いについて

愛知・30代男性
先日、No.4429、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4429
で相談させていただいたものです。

競売物件である土地付き中古住宅の購入を考慮しております。
その物件の建築当時に、隣家との関係で、
隣の土地との間のごく狭い細長い隙間の土地（0.8坪）が分筆されています。
　　
しかし、その部分には抵当権が設定されていなかった関係上、
この0.8坪だけが前の持ち主の名義のまま残ってしまっています。

細かいことになりますが、その時点では、
　　「その土地がなくなっても、建坪率、容積率、壁面後退等は問題がなさそう」
と書いたのですが、その後、きちんと計測してみたところ、
その0.8坪の土地がなくなると、建物の壁面から土地境界までの距離が
規定の1.5mに満たないことがわかり、かなり迷った末、購入を見合わせておりました。

ところが、その後もなかなか売れないらしく、
かなりの額の値引きを提示されましたので、再考中です。

仲介の不動産業者に言わせると、「違法建築ではなく、既存不適格です」
とのことなのですが、いろいろとサイト上で調べていると、
既存不適格というのは、法律の変更などにより（もともとは適合していた建物が）
適合しなくなってしまったような事例のことのようです。

そこでお伺いしたいのは、このような（行政の都合ではなく、個人の都合での）
不適合というのも、既存不適格になるのでしょうか？
あるいは違法建築の扱いとなるのでしょうか？
また、既存不適格の際は、増改築をしない限りは建物を手直しする
法的な義務はないとのことですが、この場合の「増改築」には、
建物面積のかわらないような屋内のリフォーム等も含まれるのでしょうか？
（購入後にキッチン等の配置の手直しを考えているため、
　これで「増改築」と判断されて、不適合の是正を求められると困ってしまうので…）

質問ばかりで、すいませんが、ぜひ、ご教示ください。

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□■アドバイス：１

法的なことは別として、経験上での実際の行政官の対応は、
一般的には、
　　　●現状の状態での使用、および、建築確認の対象とならない改築リフォームに
ついては、そのまま使用可能であると思います。

増築の場合で建築確認が必要な場合は、確かに問題となると思います。
3坪（6帖）以内の増築であれば、建築確認は必要有りませんので、
リフォーム程度であれば、建築確認は必要ないと思います。
なお、この場合、複数年に渡って数度の増築を行う場合は、
建築確認の対象となりますので、注意が必要です。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

たびたび、ありがとうございました。
お答えいただいた内容からすれば、「GO」なのでしょうが、
正直、まだちょっと迷っています…。
家や土地の購入って、「勢い」も必要ですね…。

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□■アドバイス：２

お邪魔させていただきます！
確かに運・縁・タイミングは重要な要素かと思いますが、
あまり「勢い」で買わない方が良いですよ。
　　
おそらく、相談者さんが迷われているのには、
相応の理由があるでしょうから、じっくりと検討なさるべきかな…と。

ちなみに、例えば、こんな方法もあると思います。
　　　1.この価格だったら買うと言う金額を伝える。
　　　2.本当にその価格になったら購入。ならなかったら諦める。
　　　　（または、ならなくても、価格によっては、再検討）

ただし、「1」の価格に関しては、妥協した金額ではなく、
本当に自分にとっての「即決価格」である必要があると思います
（＝なので、ある程度の価格相場などを、ご自身で知っておく必要がありますね）。

という感じで、主導権を自分に持ってくると、決断しやすくなりますよ。
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
そうなんですよね。迷っている理由は自分でもわかっていて、
立地や広さは全く満足しているのですが、
間取りが100点満点というわけではないことと、
それと大きく関係しているのですが、
更地に自分たちで家を建てるということに、
まだ、未練があることなんです。

ただ、なかなか探していても、「これは」という土地がなくて、
ちょっぴり焦っているのかもしれません。

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