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相談内容　違法建築物件に起因するセットバックについて

東京・50代女性
検討中の物件について関する相談です。
現在、ある家が違反建築ということで、購入対象物件が、
違法建築の物件の違反分の面積をセットバックしています。

将来的に違法建築の家が建て替え場合、
購入対象の物件のセットバックの部分を通常の敷地として回復する
ということを前提に、購入対象物件の容積率は、
セットバックしている部分を含めた面積で算出しています。
本来はセットバックは敷地面積に含めないかと思いますが、
購入対象物件自体が違反建築にはならないのでしょうか？

また、もし、上記のやり方が適法であるのなら、
セットバック分の回復については、
どのように契約時に明記してもらうのが良いのでしょうか？

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□■アドバイス

文面だけですと、良く状態が理解できませんので、
不安であれば、その土地を管轄している行政の建設課等に
公図・謄本等をご持参の上で、確認に行かれることをお勧め致します。
　　
容積率に関しては、通常はセットバック部分は入れないはずだと思いますが、
この点についても同時に確認された方が宜しいかと思います。
もし、建設会社がきまっているのであれば、
その建設会社に確認させるのも宜しいかと思います。

なお、セットバック部分の回復は特別必要ないでしょう。
もし、その方法が有効だとすれば、違法建築の家が建て替えられれば、
セットバックは無くなると思われます。

セットバックは建物等の構造物を建てられないだけで、
庭等として使っている限りは何の問題もないはずだと思います。
また、カーポート程度であれば、
駐車場として使用することもさしつかえないと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ご回答ありがとうございます。また、説明不足ですみません。
違反建築の建物は、今から30年以上前に決定していた
位置指定道路をはみ出して建設されています。
　　
そこで、位置指定道路の幅員4メートルを確保するために、購入対象物件が、
敷地の一部を道路として提供する必要があります
（これがセットバック分になります）。

売主の方に確認したところ、登記はセットバック分とその他とで
ふた筆になり、容積率は役所に確認をとってあるので、問題ないとのことでした。
将来的に、はみ出している家が建て替えをするときには、
そこの地主の方と双方で位置指定道路の位置を戻すようになるという
念書はとってあるとのことです。そのときの費用はお互いに折半となるようですが…。

近日中に役所に確認に参る予定です。
また、何かありましたら、ご相談させてください。ありがとうございました。

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□■アドバイス：２

私見ですが、それであれば、セットバックというより、
敷地を位置指定道路として提供するということだと思うのですが…。

そのようなケースは、私も経験が無いので、はっきりとはお答えできません。
できれば、「市町村→都道府県」の考え方がわかりましたら、
ここに、その結果をご投稿して頂ければ嬉しく思います。

なお、私であれば、回復費用の折半は到底納得がいきませんので、
将来予定される出費分については、売主に値下げの要求をしますし、
そのような、物件であれば、当然、セットバック分については、
無料と言うことで値引き交渉致します。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
役所の見解は、
　　　●容積率等は市で決まっている位置指定の通りの土地で計算される。
　　　　（現況となるセットバックするべき箇所は、
　　　　　市の位置指定図に現れてこないことになります）
　　　●ただ、現況としては、そこに4mの道路がないとまずい
　とのことでした。
面積分の土地の値引きはされているので、購入を検討しているのですが、
道路の修復は、やはり隣家と現在の位置指定をはみ出して建築をしている
地主の方と、共同で費用を負担という念書になりそうです。

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□■アドバイス：３

なるほど、おおよその様子は理解できました。
私であれば、もう一歩交渉して、その費用負担分の値引きを要求するところ
ですが、この辺りのことは、貴方自身の決めることだと思いますので…。
頑張って、良いマイホームを手に入れて下さい。
（高原開発・涌井さん）

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