【Fudosan.JP】不動産相談「宅地造成の許可について」

宅地造成の許可について

相談内容　宅地造成の許可について

東京・20代男性
宅地の一部分が斜面です。
この斜面を埋め立てて、周りを3mのコンクリート塀で囲みました。
造成部分は、1人暮らしの祖母が、将来、息子家族が家を建てるときのために、
知り合いの業者に頼んで工事したそうです（現在はただの平地です）。

宅地には祖母の家が建っていて、最近、老朽化してきたので、
解体して新しく家を建てる計画をしました。
しかし、役所から、
　　「造成した部分の申請がなされていないので建てられない」
と言われました。

実際の建築位置は造成した部分にはかからないのですが、
造成した土地には何も置けないみたいです。
宅地造成許可を得るには、検査で数十万円かかるらしいのですが、
祖母も宅地造成申請があるなんて知りませんでした。
また、工事業者からも何も言われておらず、図面も無いみたいです。
どうしたら良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

個人の土地の宅地造成の許可というものは、基本的にはございません。
但し、元々の地目による規制や、各自治体による条例や
各種指定地域等による規制はございます。

その必要な許可の内容が解らなくては、お答えはいたしかねます。
許可申請の内容について、役所にもっと詳しく聞いた上で、
再度、ご相談をお願いします。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
調べたところ、調整区域だということで、申請が必要だったみたいです。
家を建てる場合は、造成した場所の番地を変えるか、
工造検査をするしかないと言われたらしいのです。
工事経過を写真で記録していたのですが、許可されませんでした。
工事を委託した業者に内容を話して、話し合いをしているみたいです。

今、役所とのやり取りをしているのは私の父なのですが、
念願のマイホームを立てられる矢先のトラブルで、頭を悩ませている状況です、
父も息子に迷惑を掛けまいと、私にはあまり語らないので、
何か手助けできたら良いと思っています。

□■アドバイス：２

調整区域内の地目は何でしょうか？
畑でしょうか、それとも、山林でしょうか？
おそらく、造成した所は宅地や雑種地では無いと思うのですが…。
地目によっても、申請の内容は違うのですが…。
それから、もう一点。
建て替えは、今現在建っている場所で行うつもりでしょうか？
それとも、新規に造成した場所で行いたいのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

建て替えは現在建っている場所に行います。

昔からの宅地の斜面を整地して枠組みしたみたいです。
先ほど工事を施工した業者さんから連絡があり、
設計は知人の設計士さんに依頼したらしいのですが、
設計図を見せてもらうにはお金がかかるらしく、
設計士さんの所在は教えてくれないようです
（最近の姉歯事件のように、騒がれると大変だからでしょうか…）。

父の撮った写真を使って、業者が図面を書くと言っているみたいです。
業者が設計士さんに設計を依頼した時は、家を建て替えする予定は無く、
駐車場や物置場所に使用すると話したと言ってます。

なんだか業者も怪しい気がしますが、昔からの付き合いがあるみたいで、
父もなかなか突っ込んで話をしずらいようです。
自分の土地なのに、造成した場所に家を建てるわけでもないのに、
なぜ問題になるのかが分かりません。
私も父と電話先で話した程度なので、深いところまで知らず、
説明不足になり、ごめんなさい。

□■アドバイス：３

「建て替えは現在建っている場所に行います。
　昔からの宅地の斜面を整地して枠組みしたみたいです」
だとすれば、変ですねぇ…。
　　
規制の内容を市町村の建設課にお尋ねになったら、いかがでしょうか？
がけ崩れ等の危険のある地域では規制のあるところもありますが、
宅地造成の規制区域なのでしょうか？

「設計図を見せてもらうにはお金がかかるらしく、
　設計士さんの所在は教えてくれないようです」
というのも、当地方では通常は考えられません。
　　
昔の図面がどこにあるのか解らないということは確かにありますが、
図面を見るのが有料というのは、理解に苦しみますし、
再度、図面をおこす必要があるという理由もよく解りません。

　　「父の撮った写真を使って、業者が図面を書くと言っているみたいです。
　　　業者が設計士さんに設計を依頼した時は、家を建て替えする予定は無く、
　　　駐車場や物置場所に使用すると話したと言ってます」
ということであれば、その時点で許可は取ってあったはずだと思いますよ。
なぜ、再度必要なのか…を、業者に確認して下さい。

貴方の投稿を読む限りでは、かなり怪しいというか、無知というか…。
素人に毛の生えた程度の業者か、詐欺師の様な業者かのどちらかに思えます。
　　
最初に言いましたように、市町村の建設課に直接確認された方が良いでしょう。
それと、もし最初の造成工事の時点で許可を取ってないとすれば、
それは、その業者の手落ちですから、今回の許可申請にかかる経費は、
当然、業者がもつべきであると主張すべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：４

涌井様の丁寧なアドバイスの通りに従えば大丈夫…だと思うのですが、
それ以前に、投稿された相談内容が、推測だったり、伝聞だったり…と、
貴方自身が状況を正確に理解されていない部分が多々あると思います。

　　「父も息子に迷惑を掛けまいと、私にはあまり語らないので、
　　　何か手助けできたら良いと思っています」とおっしゃいますが、
とにかく、まず、じっくりと、
お父さんとコミュニケーションを取ることが大切だと思います。
一緒に、相談の投稿文を作成するぐらいの信頼関係が無い限り、
特に、お父さんと付き合いのある工務店との関係も考えますと、
連携が取れていない状況で、勝手に動くことで、
手助けのはずが、事態を混乱させてしまうこともあります。

手助けをしたいのであれば、お父さんにきちんと貴方の気持ちを伝え、
まず、家族会議などを開いて、今までの状況説明や、
今後の対応の方向性などを、しっかりと話し合ってください。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
涌井さん、親身になって返答下さって、ありがとうございました。

前野さんのおっしゃる通り、私が父とじっくり話し合う必要がありますね。
私も土地に関する法律などはまったくの無知でして、
一人で先走ってしまったみたいです。

父が3月3日に、合同庁舎の建設指導課で話し合いをすると聞いたので、
私もいっしょに詳しい話を聞いてきます。
とてもあいまいな質問で、申し訳ありませんでした。

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