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相談内容　地中に埋められていたガラに対する責任について

新潟・50代男性
おそらく、7～8年くらい前に建っていた家を解体した更地を購入し、
新築しました。
新築後、ひと段落したところで庭仕事をはじめ、庭を耕作したところ、
以前の建物の「ガラ」が大量にでてきました。
解体業者がいい加減な仕事をして、地中、2～30cmぐらいのところに、
意図して埋めていったように思われます。

全貌はまだあきらかではありませんが、建築用の一輪車で10杯はありそうです。
10cm四方のコンクリートが主ですが、50cmほどのも含まれ、
捨て場所に苦慮しています。

庭を耕作するたびに、頭にきています。
契約書は土地の現状優先となっていますが、
埋められた残骸は隠れた瑕疵にはならないでしょうか？
残骸を売り主負担で引き取ってはもらえないでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス

私見ですが、今回のケースは後述する2通りの考え方がございます。
私的には、どちらかと言いますと、
売買契約の瑕疵担保とみる方が妥当かとは思います。

1.売買契約書の瑕疵担保と言う見方をする場合

　売買契約における瑕疵担保責任の内容は、民法570条に規定されていますが、
　同条は民法566条を引用し、566条の2項で、
　「買主が之を知らさりしときは之が為めに契約を為したる目的を達すること
　　能はざる場合に限り買主は契約の解除を為すことを得其他の場合に於ては
　　損害賠償の請求のみを為すことを得」
　と規定していますので、
　売買契約における瑕疵担保責任としては、契約の解除と損害賠償の請求になります。
　この場合、民法566条で、
　「契約の解除又は損害賠償の請求は買主が事実を知りたる時より
　　一年内に之を為すことを要す」
　と定めていますので、売買契約における瑕疵担保期間は、
　知ったときから1年間です。

瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、
この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行しますので
（平成13年11月27日最高裁判所判決）、
瑕疵の事実を知ったときから1年間になってはいないが、
目的物の引渡しのあったときから10年間が経過しておれば、
瑕疵担保による損害賠償の請求権は消滅することになります。
　　　
損害賠償として請求できる範囲は、買主が瑕疵を知らなかったために被った
損害（信頼利益）（＝修理費用相当額）に限られております。

　※今回、売買契約に於ける瑕疵とした場合は、
　　その瑕疵の発見後1年以内であれば、損害賠償の請求が可能と思われます。

　
2.解体工事の請負契約の瑕疵とする場合

　この場合は、解体の請負契約書に特約条項等が無い限り、
　民法638条、
　「土地の工作物の請負人は其工作物又は地盤の瑕疵に付ては
　　引渡の後５年間其担保の責に任ず但此期間は石造、土造、煉瓦造又は
　　金属造の工作物に付ては之を１０年とす」
　の地盤の瑕疵に該当するかも知れません。
　　　
この場合は引渡後5年間という期間が定められていますので、
7～8年経過しているということになりますと、
期間経過後となってしまうと思われます。

尚、詳しい事は、弁護士等の専門家にどの条文の適用をするのが妥当か
ということを含めて、ご相談された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。
こんなことは売り主に全く相手にされないだろう…と、
あきらめモードに入っていたので、とても参考になりました。
まず、仲介の不動産会社に現状を話してみます。

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