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相談内容　競売中の物件の家賃の支払いについて

大阪・40代男性
現在、賃借中の物件が競売にかかっていますが、
前家主から家賃請求がきています。支払の意思はありますが、
この場合、どのようにすればいいのでしょうか？

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□■アドバイス

二重払いに陥る恐れがあったり、誰が真の家主か不明なら、
裁判所に供託しておけば、借主の権利は担保されます。
不払いは、のちのち、不利に展開します。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

中尾様、有難うございます。裁判所に確認したところ、
現在、所有者は変りなく確定しているので、供託もできないらしいです。

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□■アドバイス：２

中尾様、有難うございました。つきましては、相談者さまのご相談は、
契約時期や更新の有無などが不明ではあるものの、場合によっては、
　　　●敷金が競落者に引き継がれずに、旧大家に請求しなければならない
　　というケースが考えられます。
　　（ご参考：
　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3863
　　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/10/post_1cbc.html
　　　など）

このケースの場合、極めて旧大家からの敷金の回収が難しいため、
　　　●未払い分家賃（競売期間中分など）をもって、
　　　　敷金が返還されない場合に備えるための方法の有無、またはその他の良策
　　
を、アドバイスいただければ幸いです。
（最悪、旧大家は、競売期間中も家賃を得、競落後には敷金を踏み倒す…という
　極めて借主に不利な状況になる場合があるかと思われますので、
　それに対抗するための良いアイデアなどを、ご教授いただければ…と思います）
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

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□■アドバイス：３

相談者様、確定的には競売の記録などを見ないと分かりませんが、
　　　●落札者があなたの賃借権を引き受けなくても良いという
　　　　執行裁判所の物件明細に記録がある場合
を想定してお答えいたします。
この場合、あなたの賃借権が認められないということですので、
落札者からは借りている物件の明渡を要求けれることもあります。
勿論、敷金の返還は落札者からは受けられません。

また、落札者との話し合いにより、新たな賃貸借契約が成立し、
そのまま住んでいることができるような状態になるとしても、
落札者との契約に際し、あらためて敷金の支払いを要求されたり、
新家賃となり家賃が上がったりするケースも考えられます。

いずれにしても、旧家主に支払った敷金は旧家主に返還請求するしか
方法は無いのですが、返還される可能性は極めて低いのが現実です。

では、「どのように対処するか？」ですが、
絶対的にクリアーな方法ではないですが、現実的な方法としては、
　　　●新所有者が確定するまでの間の家賃（競売期間中も含む）と、
　　　　返還を受ける敷金との相殺という意味で、家賃を支払わない方法
があります。
つまり、不払い家賃と返還権のある敷金とが同額になるまで、
家賃と相殺するということです。

このような手段が有効であるという特約が、
今の賃貸契約書には、たぶん記載されてないと思いますので、
法的には、家賃未払いによる賃貸借契約の解約理由になり、
現在の家主から解約を通告される可能性は、ゼロではありません。
　　
しかし、競売申立をされている家主の立場としては、
あえて解約を通告してくることはほとんど考えられませんので、
現実的には、効果ある対応方法だと思います。
　　
他に費用もかからず、現実的に利益をもたらす対処方法は無いと思います。
たとえ後日、敷金返還請求権に基づき訴訟して勝訴してみても、
弁護士費用はかかるし、旧家主に資力がなければ現実的にはお金は戻りません。
（太田事務所・太田さん）

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□■アドバイス：４

相談者さま、返信遅くなりましたが、
太田様のアドヴァイスが、現実的に効果があります。
新しい所有者次第ですが、敷金相当が尽きるまでに、
転居を検討されるのも一考でしょう。
何年お住まいか承知しませんが、好機ととらえるのも人生です。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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