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相談内容　不動産業者に言いたいことを言えない場合について

静岡・30代男性
静岡に住む公務員です。
はじめて　メールさせていただきます。
この度、現在の住居の近くの築100年以上の中古物件（約1,200万円）
を購入予定なのですが、そのことについて相談させていただきます。

この物件は、インターネットのサイトで見つけ、一目で気に入りました。
早速、不動産業者の連絡先へ連絡し、詳細を聞こうとしたところ、
「いい物件です。購入意思はありますか？」
と、いきなり聞かれました。
もちろん、購入意思があるから電話したのですが、
物件のことについて何も分からなかったので、
「そのつもり」とだけ、答えておきました。

そして、数日後、不動産業者から、
「とても人気の物件ですので、買い付け証明書を送ってください」
　　と言われ、
　　　　●まだ間取りや物件に対する詳細が分からない状態
で、買い付け証明書を送付しました。

その後、2週間経ちましたが、催促の電話をしても、
「まだ売主さんから書類が届いてないので、手元に何もない」
と言われてしまい、
さらに、いまだに間取りすら分からないにも関らず、
「人気の物件ですので、必ず買いますか？」
と聞いてきます。

不動産の知識が全くなく、また、知人にも相談できる方がいなかったので、
インターネット等で調べました。
すると、
　　　●不動産購入には「重要事項説明書」という大切な書類があること
を知り、昨日、
「重要事項説明書」を送っていただきたい旨を不動産業者に伝えたところ、
「契約後に渡します」
と言われ、さらに、
「物件の確認を2日後にしていただきますが、
　その際、契約も一緒にします　嫌ならやめて構いません」
と言われました。

確かに県外の不動産会社で遠方だということもあり、
1回で済ませたいのかもしれませんが、私は無知ながらも、
そんなに早い契約では、重要事項説明書の意味がないのでは…と思いました。
　　
そこで、不動産業者に重要事項説明書をもう少し早く送って欲しいと伝えると、
「あんまり面倒くさいことを言うなら、他の方に話してもいいのですが…」
と、半ば「売らないよ」ともとれる姿勢を見せてきたのです。

私は、その物件をどうしても購入したいので、
今のところは不動産業者の言いなりで、まとめますと、
　　　・重要事項説明書を事前に手にできない
　　　　（＝重要事項説明書を見たと同時に即契約で、
　　　　　　契約完了まで物件を見ることができない）
　　　・どうしても購入したいこともあり、業者に言いたいことが言えない
といった状態です。
そんな不動産業者と話を進めるにあたって、よい方法はあるのでしょうか？

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□■アドバイス：１

私見ですが、業法違反とも取れる、かなり強引で悪質な販売方法だと思います。
その不動産業者の所属する団体がわかれば（全宅連か全日が多いと思います）、
その団体の県本部、もしくは支部にご相談するのが宜しいかと思います。

または、その業者の会社の所在地の都道府県の住宅部等、
宅建業者を監督する行政にご相談するのが宜しいかと思います。
　静岡県の場合は、
　　　静岡県都市住宅部都市政策総室不動産取引室
　　　 http://www.pref.shizuoka.jp/toshi/tj-15/takken.htm
　になります。
　県外ということですが、とりあえずは静岡県に質問してみても良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。そういう方法もあるんですね。
質問する場所すら思い浮かばなかった私にとって、心強いです。
早速　電話してみようと思います。

ちなみに、もしこの不動産会社とうまくいかなくて、
物件を購入できなかった場合、
売主さんと直接交渉するということは可能なのでしょうか？
それとも、「そういうことは絶対だめ」とかいう、
暗黙のルールがあるんでしょうか？何度もすいません…。

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□■アドバイス：２

買い付け証明を送付してあるのであれば、その書類の内容をご確認して下さい。
当社の場合は、出す場合も受ける場合も、買い付け証明には、
「売主にこの買い付け証明を遅滞なく届けるものとする。
　受領後売主は他の第三者等に売ってはならない」
という様な主旨の文言を、必ず入れる様にしています。
　　※ケースバイケースでこの文言は変えていますが、
　　　優先して購入順位を保全し、仲介業者にこの順位保全の責任を負わす
　　　という内容にしています。

買い付け証明がその様な内容になっているかどうかを、まずご確認下さい。
その様な内容になっていない場合は、購入順位を主張できるかどうかは、
かなり微妙かも知れません。
もう過ぎたことですが、買い付け証明を入れる場合は、
優先的に購入順位が保全される内容になっているのかを確認しておけば、
後々、楽に交渉できると思います。

購入が駄目になった場合ですが、
もし、その業者が媒介契約書を正式に締結してあれば、
売主と交渉して契約をすることになったとしても、
その業者に仲介手数料を請求される可能性があります。
ですので、
　　　●売主との媒介契約書がきちんと締結されているのか？
　　　●その媒介契約書の有効期間（通常3ヶ月で更新有り）内であるかどうか？
が、大事だと思います。
特に、貴方がその業者に物件の問い合わせを最初にした時に、
有効期間内である場合は、仲介手数料を請求される可能性は
かなり高くなると思います。

なお、監督行政官に相談して指導等が入った場合は、
成約になる可能性がかなり高くなると思いますし、
その様に話を持って行く様に、監督行政官にお願いしたら良いと思います。
また、監督行政官の対応は、都道府県やその個人によってかなり違いますので、
相談の仕方には注意が必要かも知れません。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、大変参考になるご意見ありがとうございました。
私の場合、買い付け証明書は、手書きで
「××物件を××××円で購入したいと思います。日付・氏名」
とだけしか書いていません。これも不動産業者の指示でした。

相手の不動産業者が、
涌井様のような親切丁寧な業者の方だったら良かったのにな…と、
妻とも話しているところです。
早速、監督関係機関に相談等をしてみたいと思います。

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