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相談内容　所有者の違う土地を一体化して売却するときの按分について

広島・50代女性
相続土地の売却のことでご相談いたします。
相続人が複数のため、
　　　●売却して法定相続持分に応じて分配する
ということで、やっと所有権移転登記が済んだ土地です。
地目は宅地で、4mの私道に面していますが、
隣接する土地の私道を通らなければ、公道に出られません。
いわゆる囲い地で、
「売却のためには、隣接する土地の所有者の私道を一緒に売るしかない」
と、不動産業者に言われました。

幸いにその所有者が親戚のため、
売ることには同意してもらっているのですが、
売却依頼を予定している不動産業者が、
「個々の土地としては売れないし、価格もつけられない。
　一体化した状態なら売却価格を設定できるが、
　個々の土地に対する按分は所有者同士で決めてくれ」
と言います。

確かに囲い地の宅地だけでは売れないでしょうし、
私道だけでも売れないでしょうから、その言い分は理解できるのですが、
どのように按分すれば良いのか、基準がわからず困っています。
　　
面積割りにするには、私道部分の比率（28.3％）が大きい気がしますが、
その私道は隣接する土地にある建屋の勝手口に当たっているので、
所有者としては無理に売る必要性はないのです。
　　
ただ、相続土地を売るために私道の売却に同意しているだけなので、
あまり低価格だと困ります。

このようなケースで基準になるような例があるのでしょうか？
どうぞご教示ください。よろしくお願いします。

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□■アドバイス

私見ですが、入り口の4m私道の部分は、按分するという考え方をするよりも、
単純に、
　　　●私道部分を買い取ったら、いくらで売っていただけるのか？
という考え方をした方が解りやすいでしょう。
高いと思ったら値引き交渉すればよいでしょう。
その買い取り価格と同額を分けるということになると思います。

なお、実際に売る時は、私道部分は、ほとんど値段がつかないと思いますが、
囲い地は、もともと、ほとんど価値の無い土地ですから、
その私道の購入によって普通の価値ある土地となります。
ですから、囲い地に価値を付けるための投資と思ってください。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、早速ご回答いただき、ありがとうございます。
相続人が複数のため、登記までに9年近くかかった土地です。
各相続人が納得するような、客観的に基準となる按分の方法があれば…
と思い、ご相談しました。
私道の所有者が親戚ですので、かえって買取金額を言い出しにくいのですが、
やはり金額を出してみて交渉するしかないようですね。
なんとか頑張ってみます。ありがとうごさいました。

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