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相談内容　共有地の買取要請について

広島・30代男性
初めまして。2年前に中古のマイホームを購入しました。
物件は土地と建物、それと1階に下りる屋外の階段部分がついている
隣接した4坪ほどの共有地です。

先日、共有者から、共有地部分を買ってくれないかとの申し入れがありました。
共有者の言い分は、
「共有地はあなたのところしか使ってないから、私が持っている意味がない。
　路線価の7割で買うか、地代として月に2,000円月ほど払ってくれ」
というものでした。

この共有部分は、階段は前の持ち主が作ったのですが、
もともとは、前の持ち主とこの共有者がお互いに使うから…ということで、
この共有者も使う予定があったらしく、了承したらしいのです。
そのため、
　　「共有地を挟んで、土地を持っているのだから、お互いに使いましょう」
と言ったのですが、狭くて使えないと言うばかりです。

この申し入れを断ってもいいのでしょうか？
それとも共有者の言い分を聞かなければいけないのでしょうか？
いきなりで大変申し訳ないのですが、何卒、良きアドバイスを頂けたら…
と思います。よろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

共有地を買うべきかは、経緯が充分に理解できないので、
私には未だ、充分アドヴァイスできる状況ではありません。
ただ、金銭に余裕があり、道に通じている隣接地なら、
今の敷地（土地）が広くなるのであれば、買われるに越したことはないと、
一般論として申し上げます。4坪の価値以上に、
今の土地全体の価値をあげることになるでしょうから…。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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□■アドバイス：２

一般的には中尾様のアドバイスの通り、購入すべきでしょう。
ところで路線価の7割ということは、
当然、共有者の持分について…ということですよね？
共有の場合は、登記簿に持分が表示されていると思います。
私見ですが、4坪の内の共有者持分を路線価の7割で購入ということであれば、
何の問題も無いと思いますし、むしろ歓迎すべき申し出だと思います。
地代を毎月2,000円支払うと思えば、購入した方が良いと思います。

購入を断った場合は、地代を支払う必要が生じる可能性大でしょう。
過去の経過はあるのでしょうが、現在、共有者が
その土地や階段を使用していないのであれば、
実際に使用して利益を得ているのは貴方だけ…ということでしょうから、
地代の支払いまで断ることはかなり難しいと思いますし、
既に2,000円と言う地代を提示しているのであれば、
地代の支払いまで断れば、もめることになると思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

中尾様、涌井様、早速のご回答、誠にありがとうございます。
お二人のご意見を参考にさせていただきたいと思いますが、
すこし質問をさせてください。

　1.もし購入する場合、
　　手続きの方法はどのようにすればいいものなのでしょうか？
　　また、いくらの費用がかかるものなのでしょうか？

　2.固定資産税に影響するものなのでしょうか？

　3.土地の価値が上がることでのメリットとは、
　　具体的にどのようなことがあるのでしょうか？

あと、はじめに伝え忘れていたことなのですが、
この物件は2階が玄関で、居住用が2階～4階、
1階は独立していて貸事務所にしていて、
現在の借主はこの物件の前の持ち主で、階段を作った方です。
もし地代を払っていく場合、
この方に地代分を家賃に上乗せすることは難しいのでしょうか？

正直、金銭的な余裕はあまりなく、
現状で済ますことができたら…というのが本音です。
質問ばかりで申し訳ございません。よろしくお願いします。

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□■アドバイス：３

1.手続きは売買契約書の締結と同時に手付金の支払いを行い、
　残金精算と同時に所有権移転手続きとなります。
　費用は、以下の通りです。

　　　a.売買価格
　　　　　まず、路線価（国税庁サイトの下記URLより確認できます）を調べます。
　　　　　 http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h17/index.htm
　　　　　例えば、「100」と表示されていれば、
　　　　　平米あたりの単価が10万円となります。
　　　　　さらに、4坪の1/2の持分として、2坪分となりますので、
　　　　　　　●10万円÷0.3025×2坪×7割≒462,800円
　　　　　が、売買金額となります。
　　　　　（路線化が「50」だと、平米あたり5万円で、
　　　　　　　●5万円÷0.3025＝165,289円
　　　　　　が坪単価となります）

　　　b.不動産取得税
　　　　　不動産の価格（固定資産税評価額）×税率（3％）＝税額

　　　c.登記費用
　　　　　登録免許税…土地の所有権移転は固定資産税評価額の1％
　　　　　司法書士手数料…所有権移転登記をお願いする司法書士にお尋ね下さい。

2.固定資産税は当然若干は増加するでしょう。

3.売却や賃貸をする時に共有者の承諾が必要なくなります。
　これは将来はかなり重要なメリットになると思います。

4.地代の上乗せは可能だと思いますが、交渉次第でしょう。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様　早速のご回答ありがとうございます。
また、返事が遅くなり、申し訳ございませんでした。
路線価を調べたところ「180」とあったので、
共有地代金・その他の費用とあわせて、
約100万円ほどの経費がかかりそうです。
正直、資金的に余裕がないため、
毎月の地代を払うことも含め、検討していきたいと思います。
ご相談にのっていただき、ありがとうございました。

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